销售、租赁不动产等的会计处理.docxVIP

房地产业营改增后新老项目的税收规定（14号公告、18号公告） 1、老项目（2016年4月30号以前） （1）销售自建项目 A、一般纳税人——简易征收 预收款/（1+5%） * 3% 预交 全部价款/（1+5%） * 5% 申报补差 开增值税普票 B、一般纳税人—— 一般征收 （全部价款-土地款）/（1+11%） * 11% - 抵扣 异地的项目: 预缴：预收款/（1+11%） * 3% 预交 开增值税专票 C、小规模纳税人 预收款/（1+5%） * 3% 预交 全部价款/（1+5%） * 5% 申报补差 自己开增值税普票或代开 （2）销售外购项目 A、一般纳税人——简易征收 （全部价款 - 取得价格）/（1+5%） * 5% B、一般纳税人—— 一般征收 全部价款/（1+11%） * 11% - 抵扣 异地项目：预缴：（全部价款-取得价格）/（1+11%） * 5% C、小规模纳税人——（卖出价 - 买入价）/（1+5%） * 5% 2、新项目（2016年5月1日以后） （1）销售自建项目 A、一般纳税人——一般征收 （全部价款-土地款）/（1+11%） * 11% - 抵扣 B、小规模纳税人 全部价款/（1+5%） * 3% 预交 全部价款/（1+5%） * 5% 申报补差 自己开增值税普票或代开 （2）销售外购项目 A、一般纳税人—— 一般征收 全部价款/（1+11%） * 11% - 抵扣 异地项目：预缴：（全部价款-取得价格）/（1+11%） * 5% B、小规模纳税人 （卖出价 - 买入价）/（1+5%） * 5% 其他： 1、个人销售自建自用的不动产——免税（14号公告） 2、个人出售二手房（14号公告） （1）小于2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；（2）大于2年（含2年）的住房对外销售的，免税 3、非房地产企业销售房地产（14号公告） （1）一般纳税人 A、4月30日前——自建：（简易计税、一般计税）卖价*5% ——取得：（简易计税、一般计税）（卖价-买价）*5% B、5月1日后——自建：（一般计税）卖价*5% ——取得：（一般计税）（卖价-买价）*5% （2）小规模纳税人 ——自建：卖价*5% ——取得：（卖价-买价）*5% 4、出租房地产 （16号公告） （1）一般纳税人 A、老项目——简易征收：租金收入/（1+5%）* 5% 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的——预缴： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5% ——一般计税方法：租金收入/（1+11%）* 11% – 抵扣 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的——预缴： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3% B、新项目——租金收入/（1+11%）* 11% – 抵扣 （2）小规模纳税人——租金收入/（1+5%）* 5% （3）个体工商户出租住房 　　应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5% （4）其他个人出租不动产 　　A、出租住房： 　　应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5% 　　B、出租非住房： 　　应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%