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物业服务费测算指引 PAGE \* MERGEFORMAT2 物业服务费测算工作指引 为规范拟接管项目物业服务费的测算，保证服务费收费标准合理，保障物业经营的正常开展，确保公司的可持续发展,特制定本工作指引。 第一章 测算前准备工作 1.1与地产公司总工室、工程部、营销部等相关部门联系，获取项目总规图、相关设计图纸，了解项目物业类型、基本建设指标、共用设施设备明细、机电设备明细等项目基本情况，填写《项目基本情况统计表》（参照附件1）。 1.2 收集当地物业服务相关法律法规，查询当地相关专业服务机构的收费标准，了解当地物业相关政策规定及专业服务市场行情，填写《当地市场行情调研表》(参照附件2)。 1.3 通过网络、电话、现场调研等渠道，了解项目周边楼盘房价、管理水平及服务费标准，填写《项目周边楼盘收费调研情况一览表》（参照附件3）。 1.4根据项目特点和集团对项目的定位，编写《项目物业管理方案》，明确装备配置计划、绘制秩序维护员布岗平面图、确定项目定编人数（不考虑停车管理、泳池经营所需相关人员）。对于多业态综合项目还需在布岗平面图上明确各业态虚拟专用区域，统计物业构成及业务分摊相关数据。 第二章 测算原则 2.1 物业服务费测算根据《物业管理方案》确定的物业管理服务标准，采用列举法测算。 2.2物业服务费测算时，不计停车管理、泳池经营所发生的人工成本及相关费用。 2.3为简化计算，项目开办之初所采购的固定资产和低值易耗品（参照《项目物业管理方案》中的《装备配置计划》）在费用测算时纳入固定资产折旧一并计算。 2.4对于多业态综合性项目，各项服务成本按共同分摊和各业态独立承担分别测算，分业态合计，测算出各业态各自的管理成本。如： 多层住宅成本=多层住宅独立成本+共同分摊成本×多层住宅收费面积/总收费面积 高层住宅成本=高层住宅独立成本+共同分摊成本×高层住宅收费面积/总收费面积 2.5临街商铺在2层以上且面积超过5000㎡的，应作为独立业态单独测算，各项目配套的各中心按一种业态独立测算。 2.6服务费测算时要考虑南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同以及气候原因对绿化养护、设施管理等方面的影响而导致的服务费成本的变化； 2.7服务费测算是要考虑法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而导致的管理成本的不同。 2.8物业服务费测算时，要具有前瞻性，充分考虑未来3-5年人工费及CPI的上涨因素。 第三章 测算方法 3.1为了测算的方便，所有费用均按行业费用分类习惯，归类核算(见表1）,表中业态分类可根据项目实际增减。 表1: 城市【项目】物业服务费测算汇总表 项目概况 总建筑面积 ㎡。其中：多宅建筑面积 ㎡； 高层建筑面积 ㎡，别墅面积 ㎡，商铺面积 ㎡,……面积 ㎡。 占总成本的百分率 费用分摊 业态类别 序号 测算项目 月度总费用（元） 多层 高层 别墅 商铺 学校 综合楼 配套中心 1 人员工资及福利等（见表2-1、-2） 　 　 　 　 　 　 　 　 2 清洁卫生费用（见表3-1、-2） 　 　 　 　 　 　 　 　 3 绿化养护费用（见表4-1、-2） 　 　 　 　 　 　 　 　 4 设施设备日常维护费用 （见表5-1、-2） 　 　 　 　 　 　 　 　 5 设施设备日常运行电费（见表6-1、-2） 　 　 　 　 　 　 　 　 6 秩序维护费用（见表7） 　 　 　 　 　 　 　 　 7 办公费用（见表8） 　 　 　 　 　 　 　 　 8 固定资产折旧（见表9） 　 　 　 　 　 　 　 　 9 保险费用 　 　 　 　 　 　 　 　 10 不可预计费用 　 　 　 　 　 　 　 　 11 利润 　 　 　 　 　 　 　 　 12 税费 　 　 　 　 　 　 　 　 合 计（元） 　 　 　 　 　 　 　 单 价（元/平方） 　 　 　 　 　 　 　 3.1.1表1中的物业公司保险费一般为小区公众责任险费用，应根据项目建筑面积、规划户数结合当地市场价格水平估算； 3.1.2表1中的不可预计费用=∑表中1-9项×2%； 3.1.3表1中利润=∑表中1-10项×8%； 3.1.4表1中税费=∑表中1-11项×当地税费标准/（1-当地税费标准）。 3.2 人工费用测算 3.2.1 人工费用测算按集团人工综合成本法测算,人工费用包括工资、社会保险、公积金、节假日加班费、服装费、住宿费、餐补、高温补贴、双薪及奖金以及其他福利。参照附件4《人工综合成本参考表（2012·广州