姜堰市场报告03..ppt

嘉中名苑地处主城区，位于振兴路与古田路交汇处。小区有三个入口，主入口位于振兴路，南北分别有二个次入口。小区汽车车位1:0.6，总数达到669位。 嘉中名苑 嘉中名苑 户型 一室一厅一厨一卫——约48㎡ 一室两厅一厨一卫——约74㎡ 两室两厅一厨一卫——约115㎡ 两室两厅一厨一卫——约103㎡ 两室两厅一厨一卫——约160㎡ 一室一厅一厨一卫——约48㎡ 两室两厅一厨两卫——约106㎡ 中天清华园 板块 城中 地段商圈 市中心 占地面积 94194 M2 产品类型 高层住宅、小高层 总 户 数 2728 绿 化 率 45.6% 容 积 率 3.13 建筑面积 294753 M2 开盘时间 2010-9-10 交付时间 2011-12-31 开 发 商 泰州中天房地产开发有限公司 售楼地址 姜堰中学南大门西侧 均价 7000 /M2 房屋用途 总套数 总面积（M2） 已售已备案（套数） 已售未备案（套数） 可售（套数） 住宅 1238 87223.27 738 8 492 中天清华园项目位于姜堰市区，东邻人民公园，北邻姜堰中学，西邻人民路， 由泰州市中天房地产开发有些公司开发，周边医疗设施齐全， 姜堰第一人民医院，第二人民医院近在咫尺，省级重点中学，姜堰中学，姜堰五中， 励才中学环抱总占地94194㎡，总建筑面积为294753㎡ 。 中天清华园 中天清华园 户型 户型——46㎡ 精装修户型1室1厅1卫1厨46.00㎡ GY4-61 ㎡ GY3-67 ㎡ GY2-55 ㎡ 板块 城中 地段商圈 市中心 占地面积 94194 M2 产品类型 高层住宅、小高层 总 户 数 2728 绿 化 率 45.6% 容 积 率 3.13 建筑面积 294753 M2 开盘时间 2010-9-10 交付时间 2011-12-31 开 发 商 泰州中天房地产开发有限公司 售楼地址 姜堰中学南大门西侧 均价 7000 /M2 东方不夜城 房屋用途 总套数 总面积（M2） 已售已备案（套数） 已售未备案（套数） 可售（套数） 办公 21 6528.09 8 0 13 商铺 1047 118580.8 884 4 159 住宅 1265 112016.6 1032 40 193 东方不夜城位于城市核心区位， 项目南北跨度400余米，东西近200米，占地面积近8万方， 土地形状规整，被规划道路分为南北两个区块， 本项目南区定位于高档一站式购物中心和一座四星级酒店， 兼有高档公寓、写字楼业态，北区则定位于高档公寓为主体的都市人居社区。 本项目总用地面积119.2亩，其中规划道路用地3502㎡，净用地面积75977㎡， 地上建筑面积236070㎡，建筑密度40.3%，容积率2.97，最高建筑高度为98.7米 东方不夜城 东方不夜城 户型 优劣势比较 地段：基本处于同一区域 产品：全高层VS高层 电梯洋房 规划景观嘉中名苑 占优势 户型：宏博面积明显偏大 配比属于大三房占60%以上 嘉中户型较为合理 营销：嘉中已经成功开二期 形成口碑 包装调性要高不少，买房抽奔驰 送空调等活动明显也要有吸引力的多。宏博开盘前活动只有一个学校联动外加一个开盘仪式，调性明显较低。 项目测算 项目的问题： 从开发角度思考 全地下车库 全开挖 高层 小高层 根据工程量 预估成本投入 年底需要回笼资金量较高 一期 34000多方 土建 1600-1800元 地下部分 3000元 规费 100-200元 按照前期 2500元每平米 地价200万每亩 楼板价在1400元 总成本在4000元 开发商预估成本在5000元 总地价1.2亿 一期土建 1.2亿 成本 前期投入 资金压力大 对资金的安全和回款速度和金额有较高要求 一定要保证资金安全 销售金额 34000平米 按照6000元每平米 =2个亿 2个亿 按照6个月计算 每个月3000多万的销售额 3000万/6000=5000平米 120平米 40套 能完成吗 如果按照销售率70-80% 28-30套左右 月销售额 运营成本及利润分析 人员成本 销售经理1人 4000元 主管 1人 2500元 销售人员5人 2000元人 文秘 2000元人 1年计算 22.2万 案场备用金 10000元月 1年计算 12万 佣金部分 按照总销售金额的不清楚 初步拟按照25万来计算 收益分析： 最好情况 一期34000平米 按照70%销售面积 均价6000元 1.5%的费率 不包广告费 佣金收入：214万 净利润:1