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竞品项目近三年面积段分析 根据近三年的竞品面积段的去化情况来看，主要成交集中在60㎡以下的小户型产品，其次为60-80平米的中小户型产品，可见小及中小面积户型为市场需求主力。 沈阳重点项目分析 【去化分析】 单位：平米 项目名称 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 万科蓝山 世茂五里河 国瑞汽配城 万恒领域 万科城 LOHAS上院 佳兆业中心 裕景中心 万科春和里 夏宫城市广场 茂业中心 持续销售期 根据一些重点项目的施工期和上市节点，部分重点项目入市时间皆为2012年下半年，所以下半年公寓市场面对着巨大的销售压力。 重点项目分析 【2012供应分析】 本次甄选出来具有代表性的13个竞品项目，甄选范围覆盖了沈河、和平、铁西、大东、于洪、浑南等区域 从各版块典型案例可以得出结论：各版块尚未出现纯粹的办公型公寓产品 根据近三年的竞品供销情况来看，供应与去化较好的项目主要集中在中心区域，整体去化速度一般，平均月均去化量为1765㎡ 根据近三年的竞品面积段的去化情况来看，主要成交集中在60㎡以下的小户型产品，其次为60-80平米的中小户型产品，可见小及中小面积户型为市场需求主力。 根据重点项目的库存情况，未来重点竞争将主要源于金廊沿线项目、北于洪的中海城项目、皇姑的中海寰宇天下项目、铁西的凯旋门项目。 根据一些重点项目的施工期和上市节点，部分重点项目入市时间皆为2012年下年，所以下半年公寓市场面对着巨大的销售压力。 重点项目分析 【小结】 Part 2 公寓市场供应状况 目前公寓市场12年至今供销比28%，以目前的市场形势来看，公寓市场并不乐观，预计12年同比会走下滑路线。 公寓市场供应分析 【年度供销】 沈阳市08年至11年公寓市场情况总体成上升趋势；然而在本年度公寓市场冷淡的情景下预计本年度将走下滑路线。 从年供应情况来讲，08年至今供应491.7万方，去化139.4万方，从此可以推算出未来供应量高达352.3万方。以年均销售量为28万方来计算，在市场无供应的情况下预计12.6年将去化掉库存产品。 数据来源：沈阳政府官方数据库 08-11年公寓供销情况 单位：万/平米 Part 3 公寓产品特征分析 公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。在目前的设计规范中没有明确的定义，其种类的划分主要是根据产品特性与土地属性有一定的关系，就目前沈阳市场上的公寓产品主要分为四种： 纯居住产品：位于住宅氛围较为成熟的区域，装修标准较高，以居家型装修为主，售价高于周边普通住宅价格，以接纳过渡性的年轻客户为主； 商住类SOHO产品：大多位于商圈及商务中心区的辐射延伸区，以中低档装修便准为主，价格介于周边普通住宅与办公产品之间。除部分过渡性居住外，对私人工作室及私营中小企业主均有较好的市场接纳性； 纯高端办公类产品：位于商圈或商务的核心区域，豪华装修，价格往往跳出区域行情。集合政府部门、大型国有企业及外资企业； 酒店式服务类产品：位于商圈或商务的核心区域，星级酒店标准装修，依托品牌酒店管理公司，价格往往跳出区域行情，大多采用售后包租的形式。以投资客为主； 公寓市场概述 目前沈阳市场的公寓产品可分4种类型： 纯居住产品：位于住宅氛围较为成熟的区域，装修标准较高，以居家型装修为主，售价高于周边普通住宅价格，以接纳过渡性的年轻客户为主。 长江国际公寓 移动铂金公寓 伯伦国际时尚公寓 万科金域国际 【市场特征】 公寓产品特征分析 商住类SOHO产品：大多位于商圈及商务中心区的辐射延伸区，以中低档装修便准为主，价格介于周边普通住宅与办公产品之间。除部分过渡性居住外，对私人工作室及私营中小企业主均有较好的市场接纳性。 钻石星座 格林SOHO 格林自由城 中街上乘 【市场特征】 公寓产品特征分析 纯高端办公类产品：位于商圈或商务的核心区域，豪华装修，价格往往跳出区域行情。集合政府部门、大型国有企业及外资企业。 皇朝万鑫 新华天玺 茂业中心 新财富大厦 【市场特征】 公寓产品特征分析 酒店式服务类产品：位于商圈或商务的核心区域，星级酒店标准装修，依托品牌酒店管理公司，价格往往跳出区域行情，大多采用售后包租的形式。以投资客为主。 百利宝公寓 富丽华公寓 【市场特征】 公寓产品特征分析 从热销的产品户型来看，公寓产品的户型不同于住宅，讲究居住的舒适度，而更多的是要求地段和配套，讲究便利性。 而装修成本主要是根据产皮的功能特性而定的，据调研而知自住型产品装修标准普遍在800~1000元/平米左右，商务SOHO产品一般装修标准较低，普遍在在500~800元/平米左右，而办公类及酒店公寓装修标准相对较高 小结 装修标准 地面：房间地面铺设复合地板，配踢脚线。墙面：墙面为高级乳胶漆。顶部处理：木龙骨