2019年估价常见错误.docVIP

房地产估价报告书常见错误 一、报告书不完整1、没有委托方；2、没有估价方；3、没有作业日期；4、没有估价师声明；5、没有估价的假设前提和限制条件；6、没有附件；7、没有估价目的；8、没有估价时点；9、没有价值定义；10、没有估价依据；11、没有估价人员；12、没有估价原则；13、没有说明。二、估价结果报告书部分内容描述不清??????1、土地使用权年限不清，如50年（少年限起止）；2、土地使用权性质不清，如集体还是国有；3、土地使用权人不清、是否具有使用权证；5、是否具有房屋所有权证；6、房屋用途不清；7、房屋结构不清；8、房屋建成年代不清；9、房屋权属不清；10、土地生熟程度不清；11、地价类型不清；12、土地用途不清；13、土地容积率不清；14、建筑密度介绍不清；15、绿化比率不清。三、估价方法运用错误1、市场比较发达的地区要用市场比较法；2、有收益或潜在收益的要用收益法；3、待开发条件的要用假设开发法；4、无上条件的可用成本法。四、估价技术路线常见错误1、损害赔偿的房地产评估，出现前的情况如何；2、拍买保留底价要注意；3、用市场比较法评估的房地产扣除折旧不对；4、旧有房地产的技术路线，运用成本法时，采用房地分估的方法。首先确定重置价的标准，所评估的标的物是什么标准，然后确定标的物的重置价，其次得出房屋的成新率，土地的价值运用市场比较法求出，然后相加得出旧有房地产的价值。五、市场比较法注意问题1、交易情况和交易目的不同；2、交易状况不清；3、成交价描述不清；4、成交日期不清；5、付款方式交待不清；6、可比实例和估价对象处在同一供求圈；7、用途要相同；8、建筑结构要相同；9、权利性质要相同；10、交易类型与估价目的相吻合；11、交易日期与时点相接近；12、成交价格正常或可修正为正常价；13、可比实例原则上不能超过一年；14、修正单项不能超过20%，综合修正不能超过30%；15、修正项目出现错误，如临街的应在区域因素而在个别因素修正了；16、修正方向，如分子、分母修正问题；17、加权时出现矛盾，最接近的应附于大的权数；六、收益法方面的问题1、公式运用错误；2、净收益方面（扣除项目不全、客观性不足、没有考虑出租率、餐馆酒店应考虑上座率、潜在的收益是否稳定、自营的考虑利润等）；3、资本化率采用通货膨胀率利润率加入是不对的，投资收益率在某些方面等同于资本化率，对同一房地产，租金/售价=资本化率，不同用途的房地产具有不同的资本化率，注意资本化率的客观性，应侧重投资收益率；4、有效的收益年期不对。七、成本法注意的问题1、采用了实际成本；2、价格构成不全（土地取得成本、开发成本、管理费、投资利息、销售税费、利润）；3、新开发的土地没有注意可转让比率；4、利息、利润的计算基数不对（取得土地成本+开发成本+管理费）三者的和再乘利息率或利润率5、折旧问题。八、假设开发法注意的问题1、各种费用及成本是否具有客观性；2、计算时是否有漏项（购买土地时应交税费）；3、销售税费的内涵；4、买方承担的税费（契税应有买方交纳，基数为3%—5%，交易费各负担一半）；5、开发成本均匀投入、投入时间与年限问题；6、计算时房地产开发完成后销售时间与时点的关系，计算价值时要考虑销售期；7、动态计算时不在扣除利息和利润。九、其它方面1、收益法中宾馆办公用房、大堂在计算时考虑，不能再计算其价值；2、不是房产收入的也不能计入房产中，如宾馆中床、空调、沙发、电视、等其它设备，不能再单独计算价值；3、结论不能直接写为多少（结论也不能少大写金额）；4、抵押的房地产应说明其市场风险和处分问题以及赔偿问题，划拨土地上的建筑物抵押的，土地不能抵押；5、用词、用语不当；6、出租的房屋应注意租赁期限和租金收取标准；7、物价指数、通货膨胀率、所得税率等不能作为资本化率的参照指数；8、租赁合同中租金的收取应为一具体数字，不能写作为100--120元/平方米；9、市场比较法中系数的取值要有依据；10、净收益的扣除项目要全；11、税费中不能列支所得税；12、物业的资本价值求取时，应注意有效使用年期。?*************************************************************1、估价对象权利状况交待不清，通常情况下无土地使用年限，漏掉土地使用年限起止日期。2、税费通常为“二税一费”等而不包括所得税和土地增值税等。3、在假设开发法中注意验算一下总楼价的计算是否有误，另外注意建筑费是否折南到估价时点。专业费通常取建筑费的系数，如再折现则有误。4、假设开发法中具体讲是用现金流量法计算房地产的价值时，不再单独计算利息和利润。5、计算土地单价时，计算的步骤和采用的土地面积。6、在估价报告和技术报告中委托方和估价方是