同致行-等惠州世贸广场提案汇报版-165ppt.ppt

项目地址：深圳南山区 竣工时间：2004年9月 商业面积: 10000㎡ 备 注：全程策划、招商 销售代理 项目地址：湖南郴州 竣工时间：工程进行中 商业面积: 25000㎡ 备 注：全程策划代理 惠州经济发展分析 经济发展势头强劲——国民经济整体发展趋势良好，居民消费能力逐年提高。 惠阳第二产业构成分析 惠阳固定资产投资分析 中海壳牌石化城带动效应 发展现状 整体商业规模较小； 高档 商品房消费增长迅速，带动了相关消费的大幅增加； 连锁商业进一步扩张，商业业态不断丰富； 商服物业定位模糊，同质化严重； 深圳知名商家即将进驻惠阳，业态升级在即。 商铺销售特点 整体销售量保持上升态势； 从销售区域所占的比例分布来看，以惠阳区为主，大亚湾及其他镇所占比例不多； 商铺销售模式主要以返租销售为主； 社区底商逐年增多。 商圈对比分析 小 结 惠阳区整体商业氛围较好，人流旺，但整体档次偏低，消费群以本地原始居民为主，消费能力较弱。 受传统商业观念的影响，惠阳区的整体商业缺乏创新意识、经营手段落后、经营策略陈旧、商品同质化严重，无差别化的经营策略，不仅加剧了彼此之间的竞争，而且无法满足消费者个性化、多样化的消费需求。 经营业态和运营模式不适应商业发展需要。惠城区的商业缺乏统一业态规划，经营业态非常散乱，同时，部分商场缺乏统一经营管理，无法提升商业的形象和档次； 典型商业项目分析 典型商业项目分析 项目问题 区域整体商业氛围及环境差 城市居民消费及购买力不强 项目入市时间晚，不占先机 曾经烂尾，形象不佳 SWOT分析 优劣势分析 应对策略 总体战略 引领市场，创造商圈 战略解析 城市商圈发展的不匀衡性； 市场旧有业态落后，为项目发展提供机会； 项目的规模化优势，具备引领市场条件； 惠阳区石化项目及高档住宅人口高消费力的支撑； 复合型定位，业态深度得到加强，扩大辐射范围。 总体战略 形象定位高档，经营定位中档 战略解析 造势需要高档形象支持； 规模化运作的需要； 能实现项目利润的最大化； 符合惠阳商业发展现状； 与上盖物业相呼应 市场定位 市级商业中心： ——辐射惠阳区及周边、大亚湾及惠州其他县镇消费市场，与惠城区大型高档商场争夺市场份额。 商圈定位 主题定位 体验式·风情式·主题式 第二代购物公园 主题定位 购物、休闲、娱乐、餐饮，满足消费者多元化需求 体验式、风情式、主题式消费 体验式消费将是未来的主流销售方式，他不仅满足多元化的需求，提供特色化和舒适的购物环境，更关注消费者的购物感受，如：华南MALL的水上购物、上海新天地的历史风情、周庄人家的旅游主题……，风情式主要指项目的建筑及规划与历史文化形成高度的融合，沉淀昔日的记忆，更注重消费者的心理感受，如：法国的香榭丽舍大街、莫斯科的阿尔加特大街……，主题式是指项目组合了多个具有关联性的主题式业态，更便利的满足消费者多元化的需求，一站式的购物。 业态定位原则 满足总体战略的要求； 以市场为导向，符合市场现状； 体现业态组合的复合性； 要有一定的超前性和创新性； 能有力提升物业价值预期，促进销售。 业态定位 大型一站式购物公园 ——涵盖百货、专业市场 、专卖店、便利店、折扣店、餐饮、展览等各大类业态 业态定位 百货 + 专业市场 + 专卖店 + 餐饮 + 娱乐 一层构想 规划室内风情步行街 沿广场处规划/西餐酒吧一条街 规划解析 一层是形象和档次的核心体现，需给消费者直观感受。 一层的规划要直接体现购物公园的总体定位——中高档。 一层的租金承受力最强，需引进国内及国际一、二线品牌，展示项目档次。 充分利用一层广场及优美的景观，引进西餐/酒吧一条街，聚集人气。 从销售特性出发，建议原负一层与一层之间打通形成7.8米层高，间隔成独立铺位，规划成室内步行街，以利于销售。 二、三层构想 百货 专业卖场 规划解析 充分利用百货品牌齐全、环境舒适来吸引人流往上走，同时与一层的室内风情步行街组合形成规模，总体规划概应与一层一样，体现购物公园高档的品牌形象； 在业种的引进上仍以国际国