房地产法律风险及其防范--房地产法实践(PPT_53页).pptVIP

房地产法律风险及其防范 中国社会科学院法学研究所 谢鸿飞博士 提 纲 一、导言 二、房地产法律风险及其防范 三、房地产法律文书的制作 导言 房地产法律实践四个环节： 1、拿地（出让、转让（合作、并购、抵债等）和划拨；招拍挂） 2、建房（合作、招投标、BOT、建设工程合同） 3、卖房（预售、现售、担保） 4、管房（区分所有权、物业管理） 一、房地产法律风险及其防范 （一）地权取得的风险及防范 （二）合作开发的法律风险及其防范 （三）拆迁风险及其防范 （四）建设工程合同的风险及其防范 （五）商品房销售中的法律风险及其防范 （六）房地产抵押和租赁的法律风险 （七）建筑物区分所有权制度的适用 （八）物业管理风险及其防范 （一）地权的取得 1、建设用地使用权出让合同的性质 ——民事合同还是行政合同？ ——灵活运用物权法第33条（最高法院民事案由规定）的革新 ——出让与转让 2、空间权与建设用地使用权 物权法第136条：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。” 续前 关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 第一条　本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。 第七条　本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。 续前 3、建设用地使用权的善意取得（物权法第106条第3项） 4、建设用地使用权的双重转让（出让） 《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2004年）第10条： 　（1）办理了登记的一方取得 （2）均未办理的： ——已先行合法占有投资开发土地的取得； ——先行支付土地转让款的取得 ——合同均未履行，先订立合同的一方取得 续前 5、项目转让合同的瑕疵 （1）没有办理依法办理审批、登记手续 ——没有办理集体土地使用权转化为国有土地使用权 ——没有办理国有土地使用权变更登记 （2）违反《房地产管理法》第38条 的 最高法院的态度有所变化 （3）合同主体：开发区管理委员会 项目经理部 续前 桂馨源公司诉全威公司等土地使用权转让合同纠纷案 2003年9月18日，柳州市全威公司（其营业期限为2003年6月8日）、柳州超凡房地产公司与桂馨源公司签订《土地开发合同》。约定，全威公司、超凡公司同意将土地转让给桂馨源公司。桂馨源公司先支付200万元定金，逾期不交的，对方有权单方解除合同。桂馨源公司在可以进行房地产开发时起一年内支付全部价款。 但该笔土地没有交纳土地出让金没有经过任何开发。全威公司是国有企业改制而来，以前的土地是划拨用地。但政府已改变土地用途。 续前 7、国有土地使用权挂牌交易中的问题 2002年，国土资源部：《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 挂牌交易＝招标+拍卖 挂牌交易的程序：发布挂牌公告——竞买人报价——出让人确认报价，更新挂牌价格——挂牌截止，确定竞得人。挂牌时间不得少于 10 个工作日。 续前 时间集团公司诉浙江省玉环县国土局案 2002年11月7日，浙江省玉环县国土局在《玉环报》上刊登《挂牌出让公告》，载明经玉环县人民政府批准，国土局挂牌出让一宗土地。根据公告的要约，时间公司于2002年11月20日交纳了挂牌保证金2000万元，次日，挂出了5000万元报价的竞买单。 鉴于此次挂牌竞买有人举报，加之未经批准就将土地挂牌出让违反了《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》，在浙江省国土资源厅的干预下，2002年11月22日，国土局发出了停止挂牌的通知。 时间公司起诉，请求：1.判令国土局继续履行合同；2.判令国土局双倍返定金性质的保证金。 续前 8、土地用途的改变 关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 第5条　受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。 第6条　受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。 （二）房地产合作开发风险 1．法律依据 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14、24、25、26和27条 2．认定 （1）当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。 （2）房地产联建、参建 续前 《审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 》 第17条－1