2004信远相智邦-长沙城市花都项目总体思路纲要.pptVIP

信远智邦·城市花都项目 总体思路纲要 王志纲工作室 2004年5月9日 战略策划流程 第一部分 战略态势 天时 机会： 1、在中国宏观经济政策调整，特别是土地政策转变的拐点上，信远智邦能在长沙能以较低成本拿下紧邻城区的两宗大型项目（合计约5000亩，开发量约200万，销售额约50亿），实为不可多得的战略机会； 2、长沙城区发展进入快速扩张期，长沙房地产正在重新洗牌，引领新生活方式的成功大盘尚未出现，高端人群多元生活需求未被满足，黑马（板块-企业-项目）呼之欲出，正是信远智邦横空出世的良机。 威胁： 1、土地风险：拿地过程中可能存在的种种变数； 2、同质化竞争威胁：长沙房地产市场容量相对较小，且有近30%非市场化因素持续抑制，现在突然进入大盘时代，又有碧桂园、绿城、阳光100等强手杀入，2005年开始的几年里，长沙将出现一场大盘恶战，如果信远智邦不能与主要对手差异化竞争，将陷入被动局面，大盘开发后期风险与操作难度将随之加大。 地利 优势： 土地不仅规模大，且紧邻中心城区和重要城市干道，火星大道贯通后，位于长沙三大城市南北主轴带——最有魅力和成长性的“长沙城市东部主轴带”上，是城市化的“留白”地带，环境绝佳而地价不高，洼地效应明显，升值潜力巨大； 现有不可多得的优越山水环境，浏阳河滨风光带，周边有可扩展空间（部队）。 劣势： 处于城市弱势板块，区域认知度低； 生地，荒地，配套不足。 人和 优势 信远与智邦优势互补，强强联合，有较强的资金实力和资源整合能力； 有良好政府的关系资源，具备进一步获取优质土地资源的潜力。 劣势 没有大盘操作经验，没有品牌影响力； 企业团队初建，有待磨合。 第二部分 开发模式 可供选择的开发模式 A：社区开发模式 一般社区开发模式 大盘社区开发模式 B：城区开发模式 新城开发模式 新镇开发模式 主题城区开发模式（城市片区开发模式） 城区开发和社区开发理念有什么不同？ 实现土地增值的两大手段 信远智邦拼专业水准不如万科、阳光100； 信远智邦就投资实力不敌和黄、新鸿基； 主题城区开发模式达到效果 有利于拓展新项目：主题城区开发模式将大受政府欢迎，有利于信远智邦后续拿地。 有利于资源整合：以城市尺度、按城市需求创建平台，资源整合，通过多个城区开发项目实现资源积累和共享，形成模块化运作。 有利于营销推广：给板块一个强有力的说法，主题城区概念完全扭转区位弱势地位，强化项目地块的都市感；利用主题城区大型公共空间，举办各种大型公关活动，聚集人气，强势传播。 有利于公建开发： 利用城区开发模式改变先期公建的开发投资方式，把公建配套作为资产经营的对象，整合资源，可采取以土地入股，降低合作者投资成本，整合专业管理、投资战略合作伙伴进行先期各类公建配套的集中开发。 第三部分 项目定位 项目总体目标 销售目标：达到或超过目前长沙年销售冠军亚华。香舍花都(年销售量9万平方米左右)。 品牌目标：主题城区开发的代表者/中国名盘 企业目标：近期内成为湖南省内有知名度、美誉度的城市运营商（城区开发商）。 项目总体定位 项目功能定位 产品构建原则 开发分期：先内后外 产业配置：外商内住 功能设置：引擎辐射 住宅档次: 东高西低、南高北低 潇湘会构想 性质： 项目营销活动中心（举办各种活动）。 为团体、高端客户度身定做的交流、休闲、娱乐的高级俱乐部。 构成： 8000—10000平方米的名流俱乐部 2—3栋独立别墅（300——400平方米） 2—3栋联体别墅（250——300平方米） 山地森林公园构想 利用项目中不宜做房地产开发的陡峭的山谷，在保留原生态的基础上优化环境，开发森林公园，展现原生态自然风貌。 二大轴带 性质：预留（或部分预留）板块。等到新市镇 形成比较成熟时才进行开发，这样能达 到充分挖掘其土地价值。 构成： 都市商业带 滨河休闲商业带 项目开发原则 1、自主开发与合作开发并举，争取快速构建主题城区雏形。 2、以快制胜：后发制人、强势启动、速造品牌 2、长短相济：先期低价入市，迅速回笼资金，中后期追求高利润 3、错位竞争：以主题城区开发模式与市场主要竞争者实现差异化竞争。 -开发模式、主题概念、产品构建、建筑形态、客户群等 启动策略 以高带低的住宅销售策略 三方合作的公建投资策略 发展思路：以潇湘会（高品位俱乐部、庭院环境）、示范区（少量示范性别墅、户外环境）和山地优化区（自然环境）形成高品位的示范样板区来带动相对低端的住宅区。 高端市场运作： 中端市场运作： 达到效果 大型主力店示意图 （家乐福） 大型主力店示意图 （欧倍德） 花香四溢的欧倍德园艺园 欧倍德购物氛围 （温馨休闲） 家乐福购物氛围（轻松、都市