AFP考试《金融理财原理》第九章知识点：购房与换房规划.docVIP

　一、购房与换房流程 　　列出需要居住的面积与期望居住地区的价格 　　 ? ? ↓ ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ↓ 　　决定购房目标当前的总价 估算房价成长率 　　???????????????↓ ? ? ? ? ? ?↓ 　????????????????估算购房时的房屋总价 　??????????????????????↓ 　　计算该投资的终值是否足够支付届时自备款 　???? ↓???????????? ??? ↓ 　　计算购房后每月 ‖ 资产应如何配 　　储蓄是否足以负担 ‖ 置才能达到所需 　　房贷本利摊还额 ‖ 的投资报酬率 　　可配置在购房上的资产于储蓄比例 　　二、年收入概算法 　　用年收入概算法计算可负担房价: 　　购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响长达数十年。 　　可以下列公式概算可负担的房屋总价： 　　可负担房价=[(年收入x 负担比率)/ 房贷利率] /贷款成数 　　不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。 　　例题：如年收入10万，其中30%可用来缴房贷，假设前几年只缴利息，首付款的机会成本也以房贷利率计算，房贷利率6%，贷款成数70%。 　　可负担房价=[(10万X 30%)/ 6%] / 70%=71.4万，为年收入的7.14倍。前提是需先准备21.4万的首付款。 　　若贷款20年，本利平均摊还法，可贷款 PV(6%，20，-3)=34.4, 　　34.4/70%=49.2，49.2/10=4.92， 不到年收入的五倍。 　　从这个简化公式可知，同样的收入，利率越低，可负担房价越高;储蓄率越高，可负担房价越高。一般而言，依房贷负担计算的房价上限，约为年收入的5-8倍。 　　三、目标精算法计算可负担房价 　　可负担房价=PMT1X{1-[(1+y)/(1+r)]}/(r-y) X(1+r) +FV(r,,0,A)+PV(I,m,PMT2) 　　r=投资报酬率，=离购房房年数 　　PMT1=当前年收入×负担比率 　　A=当前可配置于购房用途的净资产 　　i=房贷利率，m=房贷年数 　　PMT2=本利摊还年供额=FV(y,,0,-PMT1) 　　y = 收入成长率 　　目标精算法案例 　　小林年收入为10万元，预估收入成长率5%，当前净资产15万元，收入的30%用于储蓄自备款与负担房贷的上限。小林打算5年后购房，投资报酬率8%，贷款年限20年，利率6%，届时可以负担的房价为： 　　自备款储蓄部分=PMT1× {1-[(1+y)/(1+r)]}/(r-y) ×(1+r) 　　=30,000元×{1-[(1+5%)/(1+8%)]5}/(8%-5%)×(1+8%)5=193047元 　　自备款投资部分= FV(r,,0,A)=FV(8%,5,0,-150000)=220,399元 　　PMT2=FV(y, , 0, PMT1)=FV(5%,5,0,30000)=-38,288元 　　贷款部分=PV(i,m,PMT2) =PV(6%,20,-38288)=439,160元 　　可购房总价=193,047+220,399+439,160= 852,606元 　　可以买大约85万元的房子。 　　四、固定预算下区域和面积取舍 ? 项目 参数 平米数 单价 适合地区 目前年收入 100,000 70 12,180 二环 收入增加比率 5% 80 10,658 二环到三环 可负担购房支出比率 30% 90 9,473 三环 可配置在购房资产 150,000 100 8,526 三环到四环 投资报酬率 8% 110 7,751 四环 预计几年后购房 5 120 7,105 四环到五环 房贷利率 6% 130 6,558 五环 房贷年数 ?20 140 6,090 五环以外 可筹自备款 413446 150 5,684 五环以外? 　　五、换房能力概算 　　需筹首付款=新房净值-旧房净值=(新房总价-新房贷款)-(旧房总价-旧房贷款)。 　　如旧房值60万元，贷款尚有30万元，新房值100万元，拟贷款60万元，应筹首付款=(100万元-60万元)-(60万元-30万元)=10万元。此时要考虑的是，手边可变现的资产有无10万元，及未来是否有负担60万元房贷的能力。 　　以6% 的利率来算，每月只付利息就要3,000元，因此月收入应在10,000元以上才考虑换房。购房不是理财的唯一目标，若把所有的资源全部用来于购换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时，可在准备充分前暂时租房。 　　六、房涯规划表 ? 生涯阶段 购房经验 选房因素 月收入（元) 可负担房价 青年期30岁 首次购房 房价、便利 3000-5000 20万-35万元 前中年30-40岁 第一次换房