基准地价法_图文.pptVIP

第八章基准地价系数修正法 1、概念 基准地价系数修正法：是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。基准地价系数修正法利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日的价格。 《中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程》将基准地价解释为：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下，不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。也可以将基准地价简要定义为：以一个城镇为对象，在该城镇一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。 基准地价具有特定的内涵，即有其对应的具体的估价时点(基准日期)、土地用途、土地使用权性质、土地使用期限、土地开发程度和容积率等。 2．基准地价系数修正法的基本原理 是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用价值的土地，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应当具有相似的价格，基准地价，是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动 基准地价系数修正法的公式 pi= [ p ( 1 ± K ) tkij ± F ] y 公式中各变量的含义如下： pi----待估宗地地价 p----待估宗地对应的基准地价 k----各区域因素和个别因素修正系数之和 t----期日修正系数 kij ----容积率修正系数 F----开发程度修正系数 y----待估宗地使用年期修正系数 不同基准地价表达方式的修正公式及其适用条件 由于在基准地价建立时各地方因地制宜，所得到的基准地价成果在表达形式上也存在一定的差异，如区域因素及个别因素的修正系数有些地方是用修正量表达 (也就是做修正时是加上或减去一定的修正量)，而有些地方是用修正比率表达(也就是做修正时是乘以一定的比率)；另外开发程度修正系数一般是按土地面积计算，而有些地方尤其是广东的部分城市基准地价的内涵是楼面地价，在作开发程度修正时需要注意两者计算的差异。因此在实际评估工作中需要根据当地的基准地价内涵及修正体系，对上述公式作相应的调整以准确评估宗地。 城镇基准地价评估的方法和步骤 采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤 1、收集、整理当地基准地价成果 在估价前必须收集当地有关基准地价资料，主要包括：土地级别图、土地级别表、基准地价图、基准地价表、基准地价因素修正系数表和相应的因素条件说明表等，并根据估价的需要加以整理，作为宗地估价的基础。 2．宗地级别及基准地价的确定 根据待估宗地的位置、用途，对照前面所收集的土地级别图表、基准地价图表等，确定待估宗地所处的土地级别、该级别土地平均开发程度和基准地价内涵。 n k = Σ ki i=1 式中： k ——待估宗地的地价影响因素总修正值 ki——待估宗地在第i个因素条件下的修正系数 n——修正因素的个数 3．宗地影响因素调查分析与修正系数确定 根据已经确定的宗地级别和基准地价内涵，对待估宗地进行一般因素和区域因素等相关因素分析，以确定地价修正的基准和需要调查的影响因素项目。 4．年期修正的公式与方法 基准地价对应的使用年期，是各用途土地使用权的最高出让年期，而具体宗地的使用年期可能各不相同，因此必须进行年期修正。土地使用年期修正系数可按下式计算： y=｛1－[1/（1+r）]m｝/｛1－[1/（1+r）]n｝ 式中： y——宗地使用年期修正系数； r——土地还原率； m——待估宗地可使用年期； n——该用途土地法定最高出让年期。 5．期日修正的依据、参数确定、方法 基准地价评估期日地价水平随时间迁移会有所变化，必须进行期日修正，把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估期日。期日修正一般根据地价指数的变动幅度进行，期日修正系数可按下式计算： y=宗地估价期日的地价指数/基准地价评估期日的地价指数 6．容积率修正的依据、参数确定、方法 基准地价评估时对应的容积率是均质区域内的平均容积率，各宗地的容积率可能各不相同，而同时，容积率对地价的影响极大，难以在编制基准地价修正系数表时考虑进去。因此如果在因素修正系数表中未能考虑容积率影响，就必须进行进一步修正，将平均容积率修正到实际容积率水平。容积率修正系数按下式计算： 容积率修正系数=待估宗地容积率对应的地价水平指数/级别或均质区域内该类用