二手房交易中黑白合同之法律效力和风险分析.PDFVIP

二手房交易中“黑白合同”之法律效力及风险分析 昆明分所 税 彬 ［论文摘要］ 随着房地产市场的快速发展，二手房交易亦日趋活跃。与一手房相比，二手房交易 中所产生的税收成本相对增加，如卖家承担的个人所得税、营业税，买家承担的契税等 热 等。为此，二手房交易买卖双方往往通过签定“黑白合同”以达到逃避国家相关税费， 点 减少交易成本的目的。2010 年9 月30 日，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部联 专 题 合下发的《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10 号文件的通知》（建房〔2010〕155 号）明确强调要强化税收征管，加强对二手房交易中订立“阴阳合同”等偷逃税款行为 的查处。本文通过对“黑白合同”之法律效力进行分析，以图减少二手房交易各方的法 14 / 15 律风险、规范二手房交易秩序。 ［关键 字］ 二手房 黑白合同 法律效力 风险 一、“黑白合同”的定义及形成原因分析 本文所指的黑白合同，又称阴阳合同，是指当事人为逃避税收等，签订两份价格不 同的房屋买卖合同。在履行过程中双方按价位高的合同履行，但以价位低的合同办理房 屋登记过户手续。从词义上理解，“白合同”就是能公开接受政府职能部门检查监督的 合同，而“黑合同”是避开政府职能部门监督检查的、搞私下交易的、违背相关法律、 法规规定的合同。当然还有一种黑白合同是买受人为了多套取银行贷款而与卖房人签订 的白合同价款高于实际价格的黑白合同，本文对该种黑白合同的效力及风险不加以论 述。 就黑白合同的形成原因而言，除缺失相关部门的监管外，笔者认为更深层次的原因 在于利益的作祟。在私人利益和政府代表的社会公共利益这一矛盾发生冲突时，便会引 发当事人追求自身利益最大化，规避政府监管，签订黑白合同。例如一套价值200 万的 非普通二手住房，契税若执行 3%税率、营业税全额征收执行 5%税率，则交易环节所产 生的税费多达 16 万元，相当于昆明地区高级白领一年的收入。由于二手房市场是卖方 市场，最终这些税费都要转嫁至买受人身上，故买受人在签订合同时，往往会主动提出 与卖房人签订黑白合同。以昆明市为例，根据昆明市住建与税务部门联合颁布的二手房 交易最低指导价格的公告的规定，市中心的住宅指导价为6000 元/平米左右，如果买房 双方在黑合同中约定售房价格为 7000 元（为顺利通过税局的审核，买卖双方往往在白 合同中约定售房价格略高于指导价格），而市中心的住宅市场均价在 14000 元/平米以 上（以 14000 算），则一套价值200 万元的住宅，买受人可以“节省”8 万元左右的买 房成本。这对买受人来讲无疑是很大的诱惑，此乃黑白合同之所以盛行的主要原因。 二、黑白合同之法律效力分析 在二手房买卖双方签订黑白合同的情形下，如果合同能够顺利履行，争议便不会发 生。但是一旦双方在合同的履行过程发生争议，合同不能顺利地履行，纠纷便在所难 免，此时双方的权利义务是以白合同为准还是以黑合同为准，理论和实践众说纷纭。有 学者认为，根据合同法的规定，由于政府部门审核的合同是按规定填写的白合同，因此 只承认白合同，而双方私下