田园牧歌生态旅游渡假村发展战略2资料.ppt

田园牧歌生态旅游度假村2009年经营发展战略及实施策略 总目标：实施品牌战略 用三年时间：即2009年—2011年 将田园牧歌打造成为清远地区 最具竞争力的“AAAA级旅游度假村” 战略目标： 组织实施阶段性战略目标： 1、从现在起至08年底，作为度假村未来三年的经营 发展战略，组织论证和编制实施方案的阶段性战略 目标。 2、用2009年一年时间，作为检验度假村未来三年经 营发展战略目标实施的基础阶段。并结合市场的实 际情况，进一步调整和完善今后两年的阶段性战略 目标。 3、最后两年作为品牌战略目标的冲刺阶段，将以整 合资源、拓展市场、提升竞争力来确保目标的实现。 经营目标： 用四年时间，完成总投资：人民币2500万元的回收（其中：前期投入1500万元、后期投入1000万元）。 1、 第一年力争回收1280万元； 2、第二年力争回收350万元； 3、第三年力争回收400万元； 4、第四年完成最后的470万元。 为确保完成上述目标，将制订以下经营策略，通过资源整合和团队努力，最后实现上述目标。 经营策略： 一、根据度假村目前的资源配置，结合未来三年 的发展战略，经营策略应作出如下的重大调整： 1、根据品牌战略的实施目标，度假村的运营模式 和业务流程，应当作出如下调整： 1）建立双轨制运营模式，并根据运营的实际情 况，重组业务流程。具体是： 1、围绕会所式经营模式（物业管理）组建运营队； 2、围绕市场运作模式，重新组建高素质的经营管 理服务团队。 2）组织架构： 会 所 制 运 营 模 式 以下资源配置将纳入会所经营模式： 1、别墅A区（7间）、B区（6间）、D区（20间）； 柏景小筑（27间）双人房； 独立别墅一栋2层三房一厅； 作为会所今后23年期内的免费使用设施。 配套游泳池、高尔夫练习场（规定免费服务时间），乒乓球、羽毛球及汤泉等免费项目，可在基区内从新增加设施，为会员提供服务。 以上配套项目作为会所的免费项目（具体项目基本按原有 项目划定），直至会所与度假村的经营同步到期。 2、以“宝迪假期”的合作模式作为基础，通过合作 双方的共同努力，力争用一年时间（最快在09年 9月底），将“宝迪假期”转变为“宝迪牧歌基地”实 行全封闭管理模式。 3、到时由渡假村物业管理部负责经营管理。预计 当年实现2000万元套现，其中500万作为合作单位 宝迪会所得（含今后管理费），1000万归渡假村 部份物业转制收入，500万元作为物业维修基金。 具体标的及组织实施细则，由合作双方专题另议。 会 所 制 运 营 模 式 分 析 有利因素： 1、会所制运营模式，对操作度假村的整体和主体 运营影响不大，而且对度假村的主体项目的经营 有促进和推动作用，理据有以下几方面： 1）从2010年起，确保度假村每天至少有150个游 客光临度假村，对度假村其他项目的推广和消费 增加了客源基础，带旺了度假村的整体人气； 2）根据度假村09年的经营定位和发展战略，结合第一年 对目标市场培育所带来的压力，开发一天游客源市场是度 假村明年营销是否成功的关键部分。 如果不能保证一天游的客源，必然会影响度假村新增项目 的经营与投资回报。 而且新增项目的配套，很大一部份是针对一天游市场消费 例如餐饮娱乐、商务活动、自然漂浮养生、高尔夫练习等 项目，对清远本地市场及广州市场有很大的吸引作用。 另外，一天游市场的关键是人气，如实施会所制运营模 式，除带旺一天游人气外，还可以起到对广州及清远本地 市场的宣传推广作用，正所谓一举两得。 3）推行会所运营模式的关键核心是：是用最短时间（预 计1年），力争收回对资源投入的成本。 按度假村目前整体项目的投入1500万元计算，客房所占 资源估值约700万（占当前投资比例的46.7%）。 如能在 1年内收回投资。除最大限度地减轻投资风险外， 也解决新增项目投资资金的压力，还可以保证拥 有稳定 的客源，从而对推动广州市场的开发、影响和带动本地 客源市场，有着非常难得的潜在价值。 进而为度假村今后的形象宣传、整体经营和品牌建设产 生极其深远的影响。 不利因素： 如果该项目在2009年的运作期间，度假村如不能相应增 加客房，必然影响度假村2010年的经营目标和实施计划。 所以，在操作该项目时，必须将新增客房计划纳入2009 年增设项目投资计划内，但此举将增大2009年的投资预 算，给投资者带来一定的压力。 为消除上述压力，建议： 一是与宝迪会的合作要加强，以合同形式保障资本回收； 二是提前启动二期别墅项目的组织实施； 三是在酒店别墅区规划用地内，先期建造一座三层约36间 双人房。 实 现 目 标 的 基 础 1、原来与宝迪会签订协议的最终目的，就 是希望实现