中关村文化大厦策划报告.pdf

摘 要 通过我公司对本项目总体规划设计的研究，以及对 8#楼方案的研究和分析， 我们认为本案销售推广的关键在于对本项目所在地域总体的策划和推广。 ．． 由于地理位置的优势，开发商长期本地经营的优势，以及开发商所具有的独 到的文化背景的优势，使本项目具有了很好的潜质，拥有可以设计的空间，完全 能够运作成为一个突出的、概念鲜明、立意独特的房地产项目。进而通过项目的 运营和管理，可以使本项目成为中关村文化休闲的地标性的建筑群落，为日后长 ．．． 久经营打下良好基础。 同时，根据我们分析，本项目由于历史和当前的原因，在设计、布局、环境 和市场竞争等方面存在问题，这些问题会直接影响到项目推广和销售的效果。我 ．． 公司从实际出发，以客观的角度对存在的问题进行了分析，并提供了相应的解决 方案。 根据分析，我们建议把本地域塑造成为中关村人的精神家园，为中关村地区 提供一个休息、交流和休闲娱乐的文化区域。 在宣传推广方面，我们主张以面带点，点面结合的方式进行宣传。即通过对 ．．．． ．．．． 本地域总体的宣传，带动本项目（8#楼）的宣传。 我公司所做的分析研究以事实数据为基础，在此基础上，凭借公司所拥有的 资源和经验，凭借对市场的了解和直觉，起草了策划报告。我公司在客户资源、 对市场的把握和对营销推广的运作方面有很好的优势。 我们真诚希望能够和贵公司携手合作。 1 第一部分 市场调查与分析 一、 北京市写字楼整体市场调查与分析 综述：通过对北京写字楼市场总体供需对比分析，北京写字楼市场的供 需均在逐年增加，但从长期的发展看，随着加入 WTO 进程的逐步加快，CBD 区 域、中关村区域与金融街区域内还是存在发展潜力。目前写字楼的租售情况在 以稳中有降的趋势发展。但是我们认为随着中关村地区写字楼市场的逐渐成 熟，周遍商务气氛的渲染，中关村地区写字楼还会有很大的发展空间，是北京 市写字楼最有前景的区域。 （一）供应市场调查与分析 1、写字楼供应量分析 从京城写字楼市场供给量来看，自 1994 年国家开始对甲级写字楼开发量 进行控制以来，写字楼入市量不大。1999 年共有 15 栋写字楼入市，建筑面积 总计约68万平方米，比 1998 年减少了 43 万平方米； 2000 年新入市的写字楼 约为 90 万平方米，较 1999 年上涨 22 万平方米，2001 年共有 11 栋甲级写字楼 入伙，为市场新增供应 189.2 万平方米，这几乎是 2000 年新增供应的两倍。 截止到 2001 年底，北京市甲级写字楼存量达到 527 万平方米。那些现在尽管 还不能入伙，但是已经开始预租和预售的写字楼也是当前写字楼市场供应量的 一部分。写字楼的供应量正在以成倍的速度逐年增加。 2、写字楼供应区位特征 写字楼供应板块特征明显，东西供应差异不大。从分布上看，东部写字楼 主要集中在中央商务区及其附近地区，西部写字楼主要集中在中关村及金融街 地区。从供应量上看，2001 年北京新增甲级写字楼的分布在北京的东部和西部 呈均衡态势，即东部和西部写字楼的供应量基本相同。东部写字楼的新增供应 量为 91 万平方米，包括瑞城中心、京汇大厦、艾维克大厦、中国人寿大厦、 东方广场二期，它们占总数的 58%，西部写字楼供应量为 67 万平方米。这说明 2 北京主要的商务区办公环境有了好的改善，投资区域集中化开始向多元化方向 发展，这既是城市的进步，又是北京写字楼市场成熟的表象。 北京写字楼的发展具有明显的集聚性，例如东三环国贸区域、金融街— 西长安街区域、中关村区域、王府井—东长安街区域等。这些区域写字楼的集 聚所形成的商业氛围无一例外的与该区域的整体经济发展前景有着直接的