某楼盘四季度营销方案汇报(PPT 32页).pptVIP

利海·紫檀山2013年四季度营销方案汇报;1、销售数据回顾 2、销售政策回顾及总结 3、客户分析 4、市场分析 5、三季度平面表现;利海·紫檀山（7月1日—9月30日） 三季度共计：来电总数282组（有效238组）、来访总数689组（有效515组）； 三季度累计住宅成交3套，大定金额1639.6万； ;二、销售政策回顾及总结;三、客户分析（来电客户分析）;三、客户分析（来电客户分析）;三、客户分析（来访客户分析）;三、客户分析（来访客户分析）;三、客户分析（成交客户分析） ;三、客户分析（未成交客户原因分析） ; 四、市场分析;月份; 四、市场分析;4、青岛沿海高层豪宅信息对比;与西海岸沿海高层豪宅成交缓慢相比，西海岸别墅市场近年成交相对活跃。其中，与本案总价段相当的别墅成交显著，月均去化24套，客户对于别墅的认知明显高于高层豪宅，本案需着力分解客户抗性，对西海岸别墅客群进行截留。;从青岛住宅成交总价表中可看出青岛豪宅市场整体处于低迷状态，在过去一年多里高端项目普遍去化速度缓慢； 本项目所处的西海岸片区高端豪宅以成交总价550万为分界点，高于550万元房源去化明显减慢； 所以本项目如果需要提高去化速度必须将项目产品总价控制在550万以内。; 五、三季度平面表现; 五、三季度平面表现;1、货源盘点 2、四季度营销执行策略 3、拓客方案;一、货源盘点;◆ 起势：以一期住宅清盘惠市作为线上推广诉求，同步启动青岛市内/山东省内外展及多项异业圈层合作的公关活动，拉起四季度销售势头； ◆ 价格调整：充分考虑东海岸（市南、崂山区）与西海岸（黄岛区）区位价值落差，根据市场比较法，结合各典型类品项目销售均价，对本案住宅进行价格推导，得出符合市场的合理价格；同时为降低客户门槛，实行分期付款政策； ◆ 一期住宅2#清盘，6#蓄客：根据住宅库存量及销售难度，计划第四季度分步加推，线上以2#清盘惠市吸引客户，线下1、7#同步推售；11月下旬住宅6#开始蓄客，整体形成推盘互动； ◆ 包装思路：根据四季度推盘需求，要求尽快调整案场阵地包装（围挡、旗帜、导视、景观小品），补充销售物料；;1、价格调整策略;二、四季度营销执行策略;二、四季度营销执行策略;营销费用 150万 推广策略： 户外：临沂高速主干道周边加设一块户外（三个月）； 高铁媒体：山东省内高铁线（济南/潍坊/淄博）增加媒体投放； 山东省内四市外展启动：临沂/潍坊/淄博/东营； 广播：11月投放整月； 银广通：新增银行媒介，覆盖青岛各大银行，播放项目信息，特别是贵宾室，扩大信息覆盖范围； 圈层营销：与银行/4s店/高端美容院进行活动软植入及饭局营销； 短信推广密集投放； 官方微信公众平台/官方网站；;三、拓客方案;圈层活动一：奥柏圣都（美容院）客户答谢晚宴 活动时间：2013年10月19日 活动地点：凯宾斯基宴会厅 主办单位：奥柏圣都 赞助费用：5万元 紫檀山嫁接活动资源进行广告植入，可达以下目的： 1）成功借助异业活动资源平台，获取高端客户资源； 2）通过整体活动中的多项广告表现，向高端客户展示紫檀山项目调性； 3）借此机会推出2#楼特价房源； 4）嫁接其网络、媒体宣传，植入紫檀山项目信息； ;分别在济南、临沂、淄博、东营等山东省内城市的高档酒店内设置展厅，在大厅放置项目展板并用LED配合播放项目宣传片进行项目信息展示。本着扩大项目知名度的原则，将项目做宽、做大，??时也可以把握大量的还乡客关注。;梦想，从未如此之近 利海·紫檀山230㎡瞰海平层私宅 “10%”首付！;三、拓客方案;红墙御医健康论坛，走进利海·紫檀山;Thanks！