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王健林在哈佛的演讲 今天站在这里，我心里诚惶诚恐，哈佛大学在全世界人的心目中都是一座神圣殿堂。万达相对于世界顶级企业来说，还有很大差距，我们丝毫不敢懈怠。借此机会，我跟大家分享一下做企业的一些心得。 一、万达发展的四步棋 万达成立于1988年，靠借钱才完成公司注册。当时中国成立房地产公司需要100万注册资金，我借了100万，借款必须找人担保，担保人拿走50万，实际上我只拿到50万。而且借100万给我的人，要求我5年还款，每年25%的回报。看起来条件非常苛刻，但如果当年没人肯借给我钱，也许今天就没万达了。这些年，万达之所以能比别的企业发展快，关键是创新。万达创新关键走了四步棋。 1、全国发展 万达的第一步是敢于走出去，到全国发展。公司1988年成立，1992年就走出大连到广州发展，是中国第一家跨区域发展的房地产企业。那时中国的政策不支持企业到外地发展，困难很多。我们去广州开发，企业不能注册。一般人遇到这种政策壁垒就退缩了，但我想，毛主席说过两句话：“世上无难事，只要肯登攀”，有政策壁垒，我也要登攀一下看看。就去找广州当地企业谈，看谁愿意借给我们执照，最后跟广州华侨房地产公司谈好了，一年给他交200万，他为我们注册一个分公司，就把事情办成了。正是从广州开始，万达发展起来，一发不可收。到今年底，万达在中国投资的城市将超过90个，成为全国进入城市最多的房地产企业。全国发展让万达从一个地区的小公司，成长为一个全国性、规模比较大的公司。 2、商业地产 万达发展的第二步是进军商业地产。2000年前，万达主要做住宅开发，生意做得很顺，为什么要转型做不动产？当时有一件事触动了我，公司有两个跟我一起创业的老员工，一个得了癌症，一个得了肝病。那时中国民营企业没有医疗保险、养老保险等社会保障，能不能治病要看公司有没有钱、愿不愿意出钱，我当时决定不管花多少钱也要救治这两位员工，其中一个人花了200多万，一个人花了100多万。这件事促使我思考，尽管公司当时还年轻，但发展20年后，当员工老了、退休了，有病的人多了怎么办？ 住宅房地产开发的一个特点是现金流不稳定，有项目销售的时候，公司就有现金流；一旦项目卖完，需要重新买土地，做新项目的投入时，公司现金流就会下来。而且中国房地产行业经常遇到国家宏观调控，这时现金流波动更大。我担心如果一直做这个产业，一旦出现极端情况，会影响企业存亡。为了寻求稳定的现金流，万达不断探索。万达做过制造业，其中包括中国很有名的奥的斯电梯以及变压器、制药厂，还做过超市，外贸等等。到2000年，万达决定把不动产作为企业的支柱产业来发展。在做决定之前，企业内部有过两三年的讨论，大家觉得不动产包含盖房子、招商两大部分，至少盖房子我们是明白的，所以决定全力以赴去做。做了几年后，找到感觉了，商业模式也越来越成熟。这是一个从被动到主动、从不自觉到自觉的过程。 现在万达不动产已经开业1300万平米，在世界行业排名第三，在建的还有2000多万平米。而且我们发展速度很快，每年开业400多万平方米物业，到2015年，万达将成为全球规模最大的不动产企业。能走到这一步，除了我们自身努力，也有赖于中国地域广阔，人口众多，消费总量大。 万达做高级酒店，一开始是做试验。我们发现，把酒店和商业中心、写字楼、公寓等组合在一起更受欢迎，所以就按这个模式发展，几乎每个购物中心都会配一个五星级酒店。几年下来，万达就成为了全球最大的五星级酒店业主，现在已经拥有38家开业酒店，正在施工的还有30多家。 万达商业地产的模式推出后，受到中国各地政府的欢迎。中国的土地不像美国可以自由买卖，只能从地方政府手里买。因为很多地方政府邀请万达去做项目，在合作中万达就占据了主动地位，具有了议价权，获取土地的成本比其他企业要低很多。现在邀请万达做的项目和万达投资项目数量比是3：1至4：1，万达拥有选择权，所以项目利润比较高。 3、文化旅游 万达发展的第三步是做文化旅游。2003年就开始做电影院，因为万达购物中心需要配建电影院。最初万达跟美国华纳院线合作，但由于两方面原因，双方没能合作下去。一是中美WTO谈判规定外资不能控股中国影院，华纳不愿做小股东；二是华纳对中国电影市场发生了误判，当时全中国票房只有一亿多美元，他们觉得投资赚不到钱。 万达只好在中国找合作伙伴，当时各地做影院的都是国有的广电集团，万达先后和上海、江苏、广东、北京等地的广电集团谈过合作，我们做业主，他们经营。但因为这些广电集团都是官办、没有赚钱的动力，结果都没谈成。其中还有一个小故事，当时上海广电集团总裁很有创新思想，他觉得这是一笔好生意，和我们签了协议，也交了保证金。但协议签订半年后，上海广电集团换了新的总裁，反对这个协议，坚决不履行。但这时我们有10个新店马上要开业，逼得我们只好自己做。中国电影恰恰从2005年开始腾飞，此后每