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商业地产策划案例（购物中心） 商业市场调查报告 第一章 项目名称 ☆☆☆☆☆： 诸城市爱民购物广场 ☆☆☆☆： 诸城市爱民购物中心 ☆☆☆： 诸城市新爱民购物广场 ☆☆： 诸城市爱联广场 ☆： 诸城市三联购物广场 以上建议名称由甲方董事会批准，在未批准之前，本报告暂用“爱民购物广场”一名，后文中 用“本项目”或“爱民广场”皆指同义。 第二章 项目定位与经营管理模式构想 一、项目定位说明 根据 2005 年 5 月 2 日至5 月 16 日对诸城市场的调查资料汇总分析，对本项目的定位特作以下 说明。 1、经营业态定位 针对诸城市场商业现状，本项目的经营业态定位为“超级大卖场”。这种业态是目前山东省、 国内所有商业业态中最具活力的，而且在较长时期内不会被其他业态所取代。如现在风靡全球的家 乐福均以这种业态的成功即是一个最近的有力证明。台湾统一企业在进军大陆零售业市场时，其旗 下的“大润发”、“大福源”两个品牌皆是此种业态的成功典范。 当然，仅是以“超级大卖场”单一业态，仍不足以和“利群”、“百盛”相抗衡。必辅配以其他 相关业种，方能真正发挥以“超级大卖场”为经营核心，带动其他关联业种发展缔造新商圈的全新 动力。（其他关联业种将在下一节《经营业种与经营商品定位》中作详细说明） 2、经营业种与经营商品定位 经营业种定位 超级大卖场及辅配业种以如下 10 个大业种为主力业种： ⑴超市（面积 4000m2 左右，经营单品应不 8000 个，涵盖所有百姓日常生活所需）； ⑵家电（面积 4000m2 左右，经营所有家电系列）； ⑶轻型交通用具（摩托车、电动自行车、童车等）； ⑷家居（布艺、窗帘等家居装饰品）； ⑸餐饮（各地风味、KFC 、德克士、迪迪汉堡等）； ⑹中高档品牌服装； ⑺中高档鞋帽、化妆品系列； ⑻儿童游乐园、童装童鞋、玩具、孕妇、婴幼儿用品等； ⑼黄金珠宝、通讯器材、照相器材、钟表系列； ⑽药品超市及相关医药产品； 3、竞争策略定位 战场中，最薄弱的防守位置，决定战争的成败。在本项目的最强对手中（百盛、利群），均有 共同的弱势——餐饮，而且这个业种也是当前诸城市场的空白点。因此，我们认为本项目的竞争策 略应采用避实击虚之策，即先用餐饮与其竞争，再回头用规模（即大卖场）与之强项“超市”争夺 客源，再利用招商品牌与百盛的百货部分一争高低，我们认为，这应该是最有成功希望的策略。 4、商品定位比例关系： A 、高档商品 10%， B 、中档商品 70%， C、中低档商品20% 。 二、经营管理模式构想 1、经营管理模式简述 准确的市场定位是一个商场生存与立足的根本，而成功的管理模式则是商场发展的保证。根据 当前国内零售业态的发展方向与趋势，“超级大卖场”这种近年来发展出来的新型零售业态和模式， 逐渐成为新的商业主流业态，因为这种业态是零售业态向顶级业态（Shopping Mall）发展的必由之 路。因此，为了让诸城的商业发展驶上快车道，提升诸城商业文化水准，本项目将采用这种业态与 经营管理模式来运营。本项目所推行的管理模式，更多地借鉴“家乐福”，而且通过“超级大卖场” 的吸客能力，发展出其他复合型业态，如对品牌招商，餐饮娱乐等相关业种，在引进的这种复合型 业态业种上，其管理上推行“统一经营，集中管理”的方式。在购物广场的统一架构下，全面推行 “管理八统一”，以提升购物广场的市场竞争力和发挥规模效应，并有效提高经营水平。 管理“八统一”即： ⑴统一布局规划； ⑵统一店面形象； ⑶统一营业时间； ⑷统一人员管理； ⑸统一规范服务； ⑹统一人员着装； ⑺统一品牌管理； ⑻统一价格政策。 推行管理“八统一”的目的在于营造购物广场的经营氛围，吸引市场热销商品品牌进驻，也有 利于提高购物广场的管理档次和水平。使这座位于核心商圈边沿的商场真正实现规范化经营、制度 化管理，具有诸城地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物广场。 三、经营理念阐述 经营理念是购物广场的灵魂和思想，针对诸城市当前的市场状况，我们提出爱民购物广场的经 营理念： 引领时尚生活，创新都市文化。 倡导平价消费，保证真品真价。 都市