房地产企业财务安全及增长潜力.ppt

房地产企业财务安全及增长潜力 目录 第一讲：从战略看风险 第二讲：风险头寸的含义及应用 第三讲：极限发展速度的含义及应用 第四讲：商业地产与REITS结合商业模式 第一讲：从战略看风险 要理解企业的财务风险和增长潜力，必须先理解企业的金融战略，有些企业必须保守，有些企业可以激进，一切从企业战略开始。 产品定位高端、低端？业态模式开发、持有？不同战略决定了企业在行业周期不同阶段的表现，也决定了企业要想实现稳健扩张的内在约束和金融要求。 这一讲我们将集中讨论不同战略定位下企业的财务安全底线，对于开发企业，它是风险敞口的控制，对于持有物业，它是资金成本与杠杆上限。 第一讲：从战略看风险 （一）不同产品定位下的财务安全底线 一、引言：重新确定财务底线 二、从TOL看高端定位下的财务底线 三、从DHI看低端定位下的自我恢复 四、中间定位企业的适度扩张 五、当产品定位与财务拨备不匹配时…… 六、对国内地产企业的启示 （二）不同业态模式的风险控制 七、新鸿基的混业模式 八、纯粹商业地产模式 一、引言 低谷洗礼中，地产企业的财务状况在分化 自2007年10月以来，国内地产市场销量持续萎缩，进入2009年，尽管销量开始回升，但整体地产市场仍在艰难中前行。不过经历了一年的周期洗礼，地产企业的财务状况已经开始出现分化： 根据我们的测算，如果维持2008年1-9月的现金回报速度，则万科、保利等公司在未来一年内将有10~30%的富余资金，在未来三年内最多可支持60~100%的资产扩张； 但对于另一些企业，如泛海、富力、中新，未来一年的资金缺口已经达到10%以上。 这种差异是如何形成的？未来我们又该如何看待这些企业？为此我们研究了次贷危机中美国的地产公司，以期从中找到一些重要的启示。 确保安全底线基础上的扩张 我们通过对TOL和DHI两家美国地产公司的分析发现： 第一，一个安全的财务底线不仅应覆盖短期风险，还应该覆盖2~3年的中期风险。 第二，不同产品定位的公司，财务底线有很大差异，定位越高端的公司，在危机中的自我恢复能力越弱，即，企业难以靠降价来创造更多经营现金，从而要求企业平时的财务策略应该更加保守；而定位低端的公司，在危机中的自我恢复能力较强，企业可以通过降价来恢复周转、创造经营现金，从而可以在平时采用相对激进的财务策略。 第三，在我国长期债市场不发达的情况下，现有金融资源难以支持纯粹的高端定位，多产品线是企业更普遍的选择。对于多产品定位的企业，不仅要根据项目定位控制单个项目的财务底线，还要根据加权定位控制公司整体的财务底线。 第四，银团贷款和结构化贷款条款是地产金融未来的发展方向。 第五，即使是那些金融储备相对充沛的公司，根据新的财务底线测算，在保持2008年销售速度的情况下，未来一年的资本支出应维持在在总资产的10~30%。 二、从TOL看高端定位下的财务底线 TOL，房地产行业的奢侈品 定位于房地产行业的奢侈品。 这种高端定位使TOL的单套房屋均价达到60万美元以上，是行业平均水平的两倍多，相应地，公司的利润率较行业平均水平也要高出4~10%。 TOL，房地产行业的奢侈品 定位于房地产行业的奢侈品。 TOL，房地产行业的奢侈品 高利润率的代价是低周转率，危机前TOL的存量资产周转率比行业平均水平低30%左右，危机后，其周转率的降幅与行业一致，即，2008财年的存量资产周转率较2005年下降63%左右，降至0.44倍水平。 TOL，次贷危机中的亮点 但在危机中，低周转率却并没有给TOL带来太多麻烦，实际上，高端定位不仅让TOL享受了更高的利润率，也似乎让它具有了更好的抗周期性，截止2008年底，TOL减计的资产值是股权的24%，只是行业平均水平的一半，在股价方面，次贷危机期间美国地产公司的股价普遍跌幅都在60~80%水平，而TOL的跌幅仅为40%——今天公司的股价与每股销售额之比仍在0.9~1倍，比PHM、DHI等公司都高出一倍。 TOL，次贷危机中的亮点 TOL的突出表现是否意味着高端定位的公司比低端定位的公司更具有抗周期性？ TOL，一路错误的周期判断 仔细研究TOL过去十年的成长战略，我们惊异地发现，TOL在过去十年的战略中有许多错误的理念。 TOL，一路错误的周期判断 坚信地价不断上涨，不断增加土地储备 TOL认为当经济繁荣时，对土地的需求会增加，而当经济衰退时，政府会减少土地的供给，所以，长期看，土地总在升值，尤其是环境好的富人区——随着“婴儿爆炸”（Baby-boom）时代的人逐步进入退休年龄，他们将逐步用更舒适更休闲的房子来替代现在的旧房子，而这种“更大更好”的趋势会一直推动美国房地产市场的发展。 至于泡沫，TOL的董事长曾在