详细规划原理——控规篇.pptVIP

详细规划原理 第一部分：控规篇 提纲 地块大小与用地特点（权属）有关。用地集中，性质单一的地块可大一点，用地零碎分散，地块要小一点。地块大小还与开发建设的方式有关。较大面积的统一开发地块可划分大，控制指标亦可省略一点，零星小地块和适用于多渠道开发的用地地块划分趋向于小一点，指标宜少而准确。 注意事项：a、旧城区和沿街地段分块宜小，新建居住区分块宜大；b、至少与一条道路相邻； c、用地性质尽量单纯； d、同类用地控制要求大致相同； e、保护地段单独划出。 （2）确定土地使用性质及兼容范围 兼容性的确定：即以一类土地使用性质为主，兼容其它性质，如兼容小型办公（C1）的居住（R）。复合用地：R / C1住办、C2 / R商住。 A、对市场调节机制的配套：理发、便民百货、饮食、小土产杂货烟酒等，留出发展的空间。 B、对非盈利性及公益性公建项目，如幼托、小学、中学，煤气站、门诊部、存车库，青少年及老年活动室、公厕、垃圾站等项目要定点、定量、定界进行控制。 （3）确定土地使用强度 ①容积率（建筑面积密度） 建筑面积的总和与地块面积之比值：R=建筑总面积/用地面积。目的是控制建筑总量。 ②建筑密度 （又称建筑复盖率）建筑底面积与地块面积之比值，用%表示，覆盖率与环境质量有密切关系。目的：确保建设用地上留有一定比例的空地。 ③人口密度和规模 单位面积上的人口数，既要控制上限，保证环境质量；又要控制下限，保证开发社会效益。 ④开放空间或绿地率、集中绿地 A、开放空间：指地块内除建筑物、构筑物外，未建造的土地或二层以下的建筑空间并为公众提供无偿使用的空间。 B、绿地率：除去建筑底面积（包括四周的散水）及道路用地、空地外的绿地面积占用地面积百分比。 C、集中绿地：指绿化用地内宽度不小于8米，面积不小于400M2的绿地之和。 ⑤建筑间距 建筑物前后的主向及侧向间距，目的是保证日照、通风、消防、人防等环境质量。 冬至日太阳（中午12点）高度角为h，H为南向建筑 物的高度，H 1为后 楼的窗台高度D为建 筑物间距。 tan h= H-H1 / D tan h = tan35o21 =0.71 故一般采用： D = 1.2 ~ 1.4H ⑥建筑物后退：包括后退道路红线及后退边界线。 在主要道路（干道）及主要人流集散地段退后间距应该要大一点，沿街的退界有规划部门根据该道路的性质来作出具体规定。 在用地的边界线上后退： 侧面——一般是保持 最小消防间距； 主向——目的是确保 相邻地块的日照,故南向 楼应留1 / 2H的日照间距。 ⑦建筑高度 最高、最低限制：一是控制绝对高程，例如不超过附近某标志性建筑。二是控制相对高程，例如：地面高程：不得低于4.0M;建筑物高度：在14层以下等。 （4）确定道路网结构 控制街坊支路以及各级道路的红线位置、断面及重点控制点的坐标和标高，对于停车场、车库要定位、定量和定界。 （5）地块入出口 根据交通管理办的规定，哪些道路可以开出入口，哪些道路不准汽车进出。要确定各个地块的出入口方位，一般一个地块出入口不少于两个。 （6）分图则 为了方便规划部门管理，一般把各个地块的控制做成图则形式，并对各个地块赋予规定性指标和引导性指标。 Ⅰ 控制性详细规划分图则 Ⅱ 云南丽水控制性详细规划——用地规划（1） 云南丽水控制性详细规划——地块分图则（2） Ⅲ 重庆北培新城控制性详细规划（1） 土地使用规划图 重庆北培新城控制性详细规划（2） 分图图则 以下将具体结合《奉化市城西新区控制性详细规划》案例，分别从方案和成果两个阶段来详细讲解。 （一）方案阶段 1、有总规指导（城市规划区以内） 2、无总规指导（城市规划区以外） 六、控规实例分析 1、区位关系 区块位于奉化市以西，中心城区和溪口中心镇的中部地区，具体范围为309省道、萧棠线、奉溪连接线所围合的区域，用地面积10.7平方公里。 区位图 2、功能定位及发展策略（略） 发展生态住区