2019年某商业办公楼项目策略报告.pptVIP

“莱福商业办公楼”项目策略报告 项 目 综 述 项目位于扬州西城区，西临邗江大道，南临文汇西路，总建筑高度80.6米，1-3层为临街店铺，4-20层为商务办公用房。项目总建筑面积50458平米。拥有两个广场，广场内集中了大面积绿化草坪。项目拥有地上地下188个停车位，大厦拥有4部商务电梯垂直交通。项目容积率4.27。 商铺 本案区域缺乏商业氛围，政府部门较多，现有商铺经营业态有小型餐饮、展示销售等。本案产品1、2、3层可连接销售，商铺经营规模较大，根据现状我司对商铺进行销售前的经营业态定位： 1层可经营展厅销售、品牌产品直营店、便利超市、银行、二三层经营的交通入口。 2、3层可经营休闲娱乐类（KTV、酒吧等）、餐饮类。 写字楼 STRENGTHS 优势： 1、地段：位于扬州发展重点偏向的西区，发展潜力大； 2、项目规模：本案为扬州目前规模最大的写字楼； 3、板式楼：扬州第一座板式写字楼； 4、项目规划设计：大堂、中庭、外立面…… 5、充足的停车位：188个停车位； 6、前后广场。 劣势： 1、项目地段：周边商务氛围、人气尚显不足； 2、项目规模：规模较大，销售压力大； 3、单位面积较大，总价高； 4、写字楼门厅，大堂入口在内庭广场处，形象未能体现； 5、电梯集中在门厅处，写字楼人流过于集中； 6、写字楼单层卫生间面积较小，并且动线过长； 7、南侧商务公寓小开间，大进深； 8、商铺、写字间预留下水，室内采光、通风受影响； 9、写字楼的会所建设。 威胁： 市场竞争的威胁，2006年扬州写字楼供应量将有所上升，预计直接的市场竞争面积在5万平米左右； 国家房地产市场的宏观调控政策的威胁，包括政府部门、银行等方面的压力； 写字楼市场与城市经济发展密切相关，扬州在短期内是否能增强投资信心，提供良好的市场环境至关重要。 机遇： 扬州城市经济发展加快，给写字楼市场能够注入新的活力，届时市场需求量稳步扩张，投资市场繁荣； 本案为邗江区建设带来一定的利益，争取相关政府部门给予入驻业主税收的优惠或减免。 商铺的调整建议 1、调整商铺的下水。由于本案预留的下水在建筑的南侧与西南侧，直接影响了室内的采光与通风。建议将商铺的下水位置调整至商铺的北侧与东北侧靠近项目现有内楼梯处。 2、面积的调整。本案商铺目前的面积划分较大，导致将来销售的总价过高，限制了目标客户群体的挖掘，我司建议调整本案的面积划分，调整面积。首先将现有1层的商铺划分为两间；然后将1、2、3层所有独立铺面确定独立产权，以便于销售面积的便利组合；最后在销售中以目标客户群体的要求划分铺面销售，争取商铺价值的最大化。 3、留楼梯洞。将商铺进行小面积多产权的划分后，须在楼层间预留楼梯洞，以便于组合商铺的上下交通。 写字楼的调整建议 写字楼产品的调整建议我司将着重从定位与销售两方面来阐述。 定位方面： 方案一、纯办公功能调整建议（调整图如下页） 1. 将现有部分会议室作为写字楼的商务会所。 2、将写字楼、商住所有的下水间取消，以增加室内办公的使用率、采光、通风。 3、将现有商住平面重新划分，南侧划分较大面积，北侧划分较小面积。 写字楼：调整方案一 方案二、办公与商住结合（调整图如下页） 1、将写字楼与商住部分进行空间隔绝，重新设立商住的楼层大堂，大堂内增添2部电梯。商住的入口将会牺牲1、2、3层商铺的小部分面积，分摊至商住内。 2、将写字楼所有的下水间取消，以增加室内的使用率、采光、通风。保留商住的下水，并且进行室内布局调整。 3、将商住平面重新划分，南侧的面积较大，北侧面积较小，所有户内都建设卫生间、厨房等。 调整方案二 本案在销售过程中将根据不同阶层的客户进行写字楼标准的差异化交付，以利于本案的销售。 项目营销推广部分 垄断市场空白，建立品牌 这是我们对本案营销推广的基本思路 商铺总体营销思路 本案商铺现有产品开间大，三层连卖，总价过高，目标客户群体很难挖掘 我司建议商铺销售面积自由分隔，划分大小产权销售，顺应市场需求 项目推广销售，一气呵成，项目推广周期放置2006年下半年 营销主题：“一间旺铺，两条财路” 写字楼部分营销推广部分 扬州写字楼市场现状与发展 扬州写字楼市场机遇丰富，隐藏威胁也较大，市场需要平稳扎实的发展 2003年以来，入市销售的写字楼有：阳光城、九洲大厦、东城国际大厦、凯旋国际大厦 2006年起扬州的写字项目将有聚祥大厦、天地大厦、万江国际商务中心、公元国际大厦、云鹤大厦、金天城、庆松国际城等，市场的潜在供应量将在20万平米以上。 个案楼盘资料 扬州现售写字楼营销分析 仅以会所、停车场为卖点能否支撑起一个中高端写字楼的销售推广？东区某项目的营销推广围绕着3000平米会所与停车场展开，虽然该卖点在市场中能够独树一帜，且有短