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第六节 假设开发法在房地产评估中的应用 一、基本思路 假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。 二、适用范围 1.待开发土地的评估。 2.将生地开发成熟地土地评估。 3.待拆迁改造的再开发地产的评估。 三、计算公式 P=A-(B+C+D+E) 式中：P——土地价值 A——开发完成后的房地产价值 B——整个开发项目的开发成本 C——投资利息 D——开发商合理利润 E——正常税费 目前，现实评估中假设开发法的一个较具体的计算公式为： 四、操作步骤 （一）调查房地产的基本情况 1.调查土地的限制条件。 2.调查土地位置。 3.调查土地面积大小、土地形状、地质状况等。 4.调查房地产利用要求。 5.调查此地块的权利状况。 （二）确定被估房地产的最佳开发利用方式 在选择最佳的开发利用方式时，最重要的是选择最佳的土地用途。 （三）预测房地产售价 1.对于出售的房地产可采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。 2.对于出租的房地产，其开发完成后房地产总价的确定，首先采用市场法，确定所开发房地产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为房地产总价。 （四）估算各项成本费用 1.估算开发建筑成本。 2.估算专业费用。 3.确定开发建设工期，估算预付资本利息。 4.估算税金。 5.估算开发完成后的房地产租售费用。 （五）确定开发商的合理利润 投资回报率的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项，销售利润率的计算基数一般为房地产售价。 （六）估算待估对象价值 有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米●日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用为0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%。 要求：试评估该宗地地价。 （1）年总收益=2×365×1000×5=3650000（元） （2）年总费用=3650000×2%+3500×5000×（1.5%+0.2%）+3650000×17.5%=1009250（元） （3）年纯收益=3650000-1009250=2640750（元） （4）房地产总价= （5）测算建筑费及专业费=3500×（1+10%）×5000元） （6）利息=地价×[（1+6%）2-1][（1+6%）-1]=0.1236×地价+1155000 （7）开发商利润=（地价×20%=0.2×地价+3850000 （8）地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润 19250000-0.1236×地价-1155000-0.2×地价-3850000 地价=9069016（元） 第七节 基准地价修正法在房地产评估中的应用 一、基准地价的含义 基准地价，是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。 基准地价确定后，还要评估标定地价。 标定地价是市、县政府根据需要评估的宗地在正常土地市场中，在正常经营管理条件下，在一定使用年限内的价值。 标定地价评估可以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率等条件通过系数修正进行评估，也可以利用房地产市场交易资料，采用宗地评估的一般方法评估。 三、基准地价的特点与作用 （一）基准地价的特点 1.基准地价是区域性价格。 2.基准地价是土地使用价格。 3.因为基准地价是区域价格，因而必定是平均价格。 4.基准地价一般都要覆盖整个城市建成区。 5.基准地价是单位土地面积的地价。 6.基准地价具有现实性，是评估出的特定时点的价格。 （二）基准地价的作用 1.具有政府公告作用 2.是宏观调控地价水平的依据 3.是国家征收城镇土地税收的依据 4.是政府参与土地有偿使用收益分配的依据 5.是进一步评估宗地地价的基础 6.引导土地资源在行业部门间的合理配置 四、基准地价修正法的基本思路 基准地价修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件