城市更新改造流程.docxVIP

1、城市更新项目操作流程 2、深圳市城市更新项目操作流程说明 更新项目操作基本程序汇总表 序号 程序事项 落实部门 备注 1 专项规划审批 规划和国土资源委员会直属（区） 60个工作日 2 土地权属核查 规划和国土资源委员会直属（区） 　 3 房屋产权确认 合作公司 填写《确权表格》及相关部门确认盖章 4 拆迁谈判 合作公司 　 5 确定改造实施主体 规划和国土资源委员会直属（区） 　 6 办理拆迁许可证 规划和国土资源委员会直属（区） 20个工作日，完成主体协议签订100%，并确定实施主体后办理 7 房屋拆迁及土地清理 合作公司 办理拆迁许可证后进行房屋拆迁及土地清理 8 公共面积拆迁建筑面积核算 测绘中队 约30个工作日、需缴纳测绘费用 9 房产注销 房产登记中心 完成全部房屋拆迁及土地清理后，注销房产证明 10 建设用地备案 市规土委、市政府常务会备案 持规划批复，实施主体核准文件向规土委管理局申请报备 11 用地方案图、用地规划许可证 规划和国土资源委员会直属（区） 20个工作日 12 环保批复 规划和国土资源委员会直属（区） 　 13 立项批复 规划和国土资源委员会直属（区） 　 14 签订监管协议 规划和国土资源委员会直属（区） 　 15 制作宗地图 规划和国土资源委员会直属（区） 10个工作日 16 收地手续（完善征转地手续） 规划和国土资源委员会直属（区） 　 17 核算地价、《签订土地出让合同》 规划和国土资源委员会直属（区） 20个工作日 18 建设工程方案设计招标备案 规划和国土资源委员会直属（区） 　 19 建设工程方案设计许可 规划和国土资源委员会直属（区） 　 20 《建设工程规划许可证》 规划和国土资源委员会直属（区） 　 21 施工图审批 规划和国土资源委员会直属（区） 　 22 消防、人防报批 区消防局 　 23 《建设工程施工许可证》 区建设局 　 3、深圳市城市更新各阶段难点分析 城市更新各阶段难点、重点问题汇总 阶 段 难 点 汇 总 单元规划 制定计划 1、做好项目现状分析形成有效申报 （1）拆除重建项目的必备法定条件 （2）拆除重建项目不得触犯的条件 2、如何形成有效申报主体 （1）具备资质的申报主体才能准入拆除重建，准入资质及程序的要求 （2）灵活掌握和准确理解更新意愿的比例，将使工作效率事办功倍 （3）如何处理意愿征集阶段的各类问题 （A）法定意愿的比例理解，绿本房地产证房、历史遗留违法建筑、违章建筑的处理问题 （B）、非房产的登记权利人申报的处理？ 3、理清申报流程，不浪费时间 （1）遵照政府文件指引，准确运用申报文件的内容及格式 （2）找准申报审批路径，勤于攻关（官）、善于攻关（官） 规划方案 1、如何突破法定图则，尽可能利用现有土地？ 2、如何处理各种市政公共设施与规划方案的冲突？ 拆迁补偿 1、房屋确权-如何辨别不同种类的权属人，防止“赔错人”？ 2、如何确认不同房地产的权利状态，防止“给错钱”？ 3、查封房、抵押房等特殊房产的处理？ 4、如何处理“钉子户”，达到顺利搬迁、尽早开工？ 成本核算 阶段 1、算准地价，项目盈利情况分析 （1）划拨土地使用权的地价计算 （2）准确定位城中村和旧屋村的范围界定，防止地价计算差之毫厘，谬以千里？ （3）工业区或旧住宅区升级改造，扣除的合法建筑面积的地价款，此处的合法面积有讲究。 （4）公共配套占地面积在测算地价时的处理，一笔不可忽视的帐。 （5）保障房用地的收入和支出，必须考虑的费用。 2、拆迁补偿中的成本支出， 最不容易控制的支出。 3、成本核算税费核算需研究。