建筑技术经济--第十一章本科2008.pptVIP

第十一章 房地产开发项目的经济评价 本章提要： 房地产开发项目的经济评价是项目可行性研究的重点。它是在市场调查、预测及策划基础上，进行房地产项目的投资、成本费用、收入、利润和税金的估算。通过财务评价指标的计算，判别项目的财务可行性；通过不确定性分析与风险分析，预测开发项目的风险程度。 学习目标： 要求了解房地产市场调查、预测内容和方法以及项目策划。掌握房地产项目的投资、成本、收入、利润和税金的估算；熟悉资金筹措计划的编制；掌握财务评价的基本报表和评价指标；掌握房地产醒目不确定性分析和风险分析的方法。 第一节 房地产市场的调查和预测 一、主要内容 1、投资环境调查和预测 2、市场状况调查和预测 二、调查和预测方法 1、调查方法：普查、抽样调查、直接调查、间接调查。 2、预测方法：德尔菲法、专家小组法、简单平均数法、移动平均数法、加权平均数法、趋势预测法、指数平滑法、季节指数法等。 第二节 房地产项目策划 以市场和拟开发项目分析为基础，可形成策划方案，用来指导后续开发投资活动。 一、区位分析与选择（Location） 二、开发内容和规模的分析与选择 三、开发时机的分析与选择 四、合作方式的分析与选择 五、融资方式与资金结构的分析与选择 六、产品经营方式的分析与选择 第三节 项目投资与成本费用估算 一、总投资的构成 1、出售型、出租型 估算项目： 开发建设投资 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 经营资金 项目总投资 开发产品成本（开发建设投资） 经营资金 2、自营自用型 估算项目： 开发建设投资 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 经营资金 项目总投资 固定资产投资 经营资金 二、房地产项目的经营成本 开发销售模式：投入资金为流动资金，通过转让固定资产所有权或使用权收回投资。投资均转移到产品成本中了。 自营模式：投资与成本概念与一般项目投资和成本概念相同。 1、开发产品成本 指项目建成时，按财务和会计制度，转入产品的开发建设投资。 2、经营成本 指产品出售、出租时，将开发产品成本按财务和会计制度结转的成本，包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施成本、房地产出租经营成本。 三、房地产项目费用 1、运营费用 2、修理费用 3、期间费用 四、房地产开发项目投资、费用的估算方法 1、土地费用估算 以出让方式取得增量土地使用权 土地使用权出让金 农地征用税费 土地补偿费 青苗补偿费 地上附着物补偿费 安置补偿费 耕地占用税（占用耕地的） 耕地开垦费（占用耕地的） 新菜地开发建设资金（征用城郊菜地的） 征地管理费（征地费总额的1.5%—3%） 其他费用 以划拨方式取得增量土地使用权 与以上类似，仅少了土地使用权出让金。 以划拨方式取得存量土地使用权 土地使用权出让金 房屋拆迁补偿安置费 房屋拆迁除偿费 搬迁补助费 临时安置补助费或周转房费用 停产、停业补偿费 拆迁管理费 其他费用 以划拨方式取得存量土地使用权 与出让方式类似，仅少了土地使用权出让金。 以房地产转让方式取得土地使用权 利用房地产估价方法对转让费估算 2、前期工程费用估算 规划设计费（建安工程费的3%左右） 可行性研究（总投资的1%--3%） 勘察费（设计概算的0.5%） 临时道路费 临时供水、供电费、场地平整费（三通一平） 其他费用 3、基础设施建设费估算 供电、水、气费 排污、道路、路灯、绿化、环卫、通信工程费。 4、建筑安装工程费估算 方法：单元估算法、单位指标估算法、工程量匡算法、概算指标法 包括多个单项工程时，应分别估算。 5、公共配套设施建设费估算 居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场、物业管理用房、其他。 6、开发间接费估算 工资、福利、折旧、修理、办公、水电、劳保、周转房摊销、其他。 7、管理费估算 8、财务费用 9、销售费用估算 10、开发期税费估算 11、其他费用估算（未计入上述的费用） 12、不可预见费估算（以上各项费用之和的3%--7%） 13、经营资金估算 第四节 收入、利润、税金估算 一、房地产开发项目收入估算 1、租售收入估算 2、自营收入估算 二、房地产开发项目利润估算 利润总额=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税 经营收入=销售收入+租金收入+自营收入 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 租金收入=出租房出租收入+出租土地租金收入 期间费用=管理费用+销售费用+财务费用 经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育附加 经营成本=土地转让成本+商