重庆市房地产开发报规报建流程及工作技巧300.ppt

重庆市房地产开发企业项目报批报建流程及工作技巧重庆**房地产开发（集团）有限公司2013年1月 主要内容 重庆市房地产开发报批流程 房地产开发中的成本构成 房地产开发中的问题与对策 研究方法 文件检索 公司调研★ 理论研究 基本假设 房地产开发项目（商、住、办公） 重庆市主城区 严格依法建设，不存在罚款 第一篇：报批流程 房地产开发阶段划分 投资机会寻找 投资机会筛选 可行性研究 获得土地使用权 规划设计与方案报批 签署有关合作协议 施工建设与竣工验收 市场营销与物业管理 房地产开发阶段划分 投资决策阶段 前期工作阶段（规划设计阶段） 开发建设阶段 租售阶段 一.投资决策阶段 投资决策阶段是房地产开发过程中最为重要的阶段之一，主要包括市场信息资料搜集，投资机会研究，土地信息获取和土地竞买以及《项目建议书》、《可行性研究》的编制和审批等工作步骤。 获得土地信息的渠道 重庆市土地交易中心★ /com/default.asp 土地转让 合作开发 其它方式 投资机会研究 针对已有的土地信息 根据开发商自己的开发能力 测算项目的获利能力和抗风险能力 测算土地竞买最高价 经验在这一程序中占了很大的成分 先找土地，再考虑项目 先有项目构想（投资意向），再找土地 土地竞买（土地交易中心） 招标方式 市土房局发出招标公告或邀请招标通知； 索取资料，报名，交保证金； 市土房局组织开标、验标、评标、定标，并向中标者发出中标证明书； 凭中标证明书与市土房局签订出让合同，按规定支付土地使用权出让金； 申领《土地成交确认书》 土地竞买（土地交易中心） 拍卖方式 市土房局提前公告拍卖有关事宜； 到市土房局办理竞买手续 ； 市土房局主持拍卖活动，有意竞买者参与竞投，应价最高者为受让方； 受让方与市土房局签订出让合同，按规定支付土地使用权出让金； 申领《土地成交确认书》。办理完《建设用地规划许可证》后再办理国土证 项目建议书的审批 审批部门 市发展与改革委员会 审批材料 待审批的项目建议书 项目资本金中除自有资金外的资金来源证明 项目业主资信证明材料或营业执照复印件 其他特殊规定必备的材料 审批结果 项目建议书批复 委托环境影响评估 委托部门 具有相应资质的单位 委托结果 项目环境影响评价报告书 收费标准 遵循市场价 《建设项目环境保护管理条例》第九条 可行性研究的审批 审批部门 市发展与改革委员会 申请材料 待审批的可行性研究报告 项目环境影响评价报告书 项目建议书批准文件复印件 其它特殊规定必备的材料 审批结果 可行性研究报告批准文件 通常委托有资质的单位编制可研报告 项目立项 审批部门 市发展与改革委员会 申请材料 立项申请书 土地出让确认书 《项目建议书》 《可行性研究报告》 开发资质证明和营业执照 法人身份证复印件 获得证件 《企业投资项目备案证》 《建设项目备案批复》（１０份） 二.前期工作阶段 前期工作阶段是房地产开发中头绪最为复杂的阶段。具体工作在于落实开发方案，为开发项目建设做准备。前期涉及工作程序以及部门众多，主要工作内容包括：购置土地的后期工作、拆迁安置、项目报建与委托设计等等。 委托地质勘查 委托单位 市勘测院（或有相应资质的单位） 委托结果 地质勘查报告 1：500现状地形图、地下管网图 收费标准 政府指导定价 计价格[2002]10号 （可以杀价） 委托地质灾害危险性评估 委托单位 具有地灾评估资质的单位 委托结果 《地质灾害评估报告》 收费标准 渝价[2002]257号（附件） 办理《建设工程选址意见书》 办理部门 所在区规划分局 申请材料 申请书和申请报告 1：500实测现状地形及管网图 土地出让确认通知书 开发资质证书 其它文件 办理《建设工程选址意见书》 办理程序 申请与受理（5日内） 审查与决定（20日内） 公布与颁发（10日内） 获得证件 《建设工程选址意见书》 《设计条件要求通知书》 《复函意见书》（不同意时颁发） 收费标准 不收费 土地使用权初始登记 办理部门 所在区土房局 申请材料 申请书 营业执照 土地使用权出让合同 出让金缴款凭证 建设用地规划许可证 由房产测绘部门出具的实地勘测报告 土地使用权新建登记 办理程序（略） 获得证件 《国有土地使用权证书》 收费标准 勘测费 登记费 领取《国有土地使用权证》 办理部门 市国土局 收费标准 国土出让金：150-350元/m2×建面 国土契税：土地评估价格3% 国土勘测费：（国土证附图）738元/宗 国土证税费：约20元 委托设计单位进行设计 设计单位资质的认定 设计的三个阶段 设计的分类 每阶段设计对应的成本预测 每阶段设计的审查 报批《总平面规划图》 办理部门 重庆市规划局 申请材料 报建人身份证明和单位介绍信 《建设项目选址