基准地价修正系数表-湖南省土地估价师协会.docVIP

PAGE PAGE 12 湖南省土地估价师协会秘书处 2004年5月10日 2004年土地估价师继续教育培训专辑 2004年第6期(总第35期 2004年第6期(总第35期) 目 录 1、《城镇土地估价规程》讲课提纲 ………………………………吴跃民 (2) 2、农用地估价的理论与方法…朱道林 (3) 3、农用地估价实例……………雷海平 (21) 4、出台《检查评比办法》，规范报告编写行为…………………………王万川(34) 编 委 会 顾 问：张以坤 葛洪元 易显奇 主 任：王万川 副 主 任：杜建国 吴跃民 编 委：（按姓氏笔划为序） 孙益文 李昌军 李登科 刘陶斯 刘韶豫 何文军 肖 卓 陈小文 吴方平 杨启英 赵征宇 龚道树 曾海波 谢文阁 谭卫红 黎普新 责任编辑：李东光 刘湘宏 《城镇土地估价规程》讲课提纲 吴跃民（湖南万源评估咨询有限公司） 一、有关名词解释； 二、土地估价报告（文字式）的基本内容 封面标题 第一部分 摘要 第二部分 估价对象界定 第三部分 土地估价结果及其使用 三、不同目的的土地使用权的估价 (一)出让 (二)土地使用权抵押 (三)企业改制 (四)转让（出售、交换、赠予）以地合资等 四、主要用途土地价格评估 (一)居住用地 (二)工业用地 (三)商业、旅游、娱乐用地 (四)综合用地 五、宗地地价评估程序及技术途径 (一)程序 (二)市场比较法 (三)收益还原法 (四)剩余法 (五)成本逼近法 (六)基准地价系数修正法 六、土地估价中常见错误 农用地估价的理论与方法 朱 道 林 中国农业大学土地资源系 主任，教授 中国土地估价师协会 理事 中国土地学会土地经济分会 副秘书长 主要内容 ■农用地估价的基本问题 ■《农用地估价规程》概述 ■农用地价格影响因素 ■农用地估价方法 ■农用地基准地价评估 ■征地价格评估 ■农用地宗地估价 ■集体土地价格评估 农用地估价的基本问题 ■农用地的概念 ■是指直接用于农业生产的土地，包括耕地（种植业用地）、园地、林地、牧草地和养殖水面等 ■包括后备土地资源开发为农用地的情况 ■不包括农村建设用地，不分集体土地与国有土地（但是在具体的价格形式上是要分开的） ■几种情况： ■现在是农用地，今后还作为农用地使用 ■现在是未利用地或其他土地，准备开发为农用地 ■对于农用土地价格评估，如何对待集体土地所有权？涉及土地权利对土地价格的影响 农用地价格类型 ■农用地价格是指在正常（市场）条件下，相对估价期日，依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，农用地所能够实现的价格。 ■正常市场——公开市场价（Open market value） ■产权问题 ■农用地宗地价格：是指具体某一宗农用地在正常（市场）条件下于某一估价期日的评估价格。 ■农用地基准地价：是指县（市）政府根据需要对农用地不同级别或不同均质区域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。 讨论：产权与价格 ■如何考虑集体土地权利？ ■农用地价格的产权性质：所有权价格？使用权价格？ ■根据产权经济学理论，任何交易都是产权交易，因此其价格也是所交易的产权的价格，因此： ■谁卖地： ■国家，集体，农民（使用权者），卖地者不同，所交易的权利不同 ■谁买地： ■国家（征用或征购）——带有强制性——征地费用或征购价格 ■各种形式的独立经济实体——遵循市场规律 ■同一所有制下的经济实体——所有权未转移 ■农民购买本集体的土地——涉及分配和保障关系 ■农民购买其他集体的土地——遵循市场规律 价格理论 ■地租价格论——土地价格是地租的资本化，包括收益价格论 ■产权价格论 ■实物价格论（动产多如此） ■效用价格论 ■成本价格论 ■价格构成论，如 ■土地价格=出让金+配套费+征地拆迁补偿 ■供求价格论 关于价格内涵 ■土地价格的经济关系分析 ■买方理论：所有购买土地过程中所支付的费用就是所购买土地的价格 ■原用地者：交出土地所应获得的补偿（价格，有时分是否遵循市场规律的补偿），或对进行土地投资应获得的回报 ■所有者：所有权收益，地租 ■中国的土地交易通常涉及上述三方 ■关于基础设施配套费——从产权关系上算什么？ ■基础设施的投资主体与土地产权主体是否统一 ■基础设施投资是否应该通过地租方式回收 ■如何认识或界定农用地价格？ 讨 论 ■集体土地产权交易的法律障碍 ■由于法律的不健全和限制造成产权