通道·山水泉城项目营销推广案 (营销策划推广部分).pdf

通道通道·山水泉城项目山水泉城项目 营销推广案年营销推广案 (营销策划推广部分)  通道·山水泉城问题直击  2012山水泉城营销推广思路  山水泉城落地生根山水泉城落地生根，，妙笔生花妙笔生花 2012年山水泉城推货安排及价格研判 Part 1 通道·山水泉城问题直击 问题一：大户型去化缓慢 现状： 一期去化情况：剩余103套房源，面积集中区间120——278m² 二期去化情况二期去化情况：一组团剩余组团剩余8787套房源套房源，面积集中区间面积集中区间5858——220220m²² 二组团目前推出88m²户型，以维持市场销售 未上市之产品从仍是面积偏大户型为主导户型 由此观察，2012年山水泉城产品将以大户型去化为中心 销售任务，加之目前房地产形势严峻，不明朗，如何促成 尽快完成大户型销售将成为项目主要问题尽快完成大户型销售将成为项目主要问题。 问题二：项目刻板印象 通道·山水泉城项目产品定位高端，入市之初给广大客户留下“价位高、高不 可攀”之印象； 随着项目周边楼盘的增长起伏，该项目的单价已经和市场基本持平；但由于 项目户型面积偏大，总价高；“高不可攀”的刻板印象仍然根深蒂固。 山水泉城在章丘市场上的定位以高端高档楼盘为主 周边房地产项目的增加，市场房价的上行， 项目的性价比如何生动的体现出来项目的性价比如何生动的体现出来 ，，改变消费者的起始认知改变消费者的起始认知 成为问题的关键 问题三：现场来访客量 根据对项目的深入了解，目前客户来访量较其他楼盘持平甚至偏高，但相 对于2012年4亿的销售额度来讲，还远远不够，那么，如何提高客户来访量将 成为一个制约性问题 客户来访量是制约一个项目销售的至关问题 Part 2 2012山水泉城营销推广思路 2012 全面组合出击—— 目的：对已形成之形象深化、扭转，将剩余大户型与新产品进行优化组合，带动全盘销售， 实现4个亿！！！ 对象：以章丘圈层为主，服务老客户，发掘新客户，充分运用裙带效应； 以济南城区客户为辅，层层渗透式服务 策略： 聚拢一个圈子（通道所有业主） 宣传一种文化（通道生活品味） 缔造一种生活（通道幸福领域） 主线： “2012，山水泉城，生活真品质” 主旨：为济南制定一个全新的生活属性，这个生活属性远离喧嚣，贴近生活，品质至上，人有 我优我优。 战术：1、对剩余大户型进行产品全方位升级，增加其附加值； 2、成立“通道·山水汇”，招募VIP专属会员； 3、小投入，高频次，聚人气； 4、激励竞争，深化服务，实现双赢。 支撑点 时间点 1、VIP概念阶层标志 VIP缔造专属 2、每个城市都有阶层金字塔顶端 3-6月份月份 3、缔造一个真正意义的高档住宅生活区 11、细节展示突出品质细节展示突出品质 细节决定品质 2、性价比优势脱