沿海北市项目市场专题报告.pptVIP

小 结 自08年下半年市场走低以来，自09年4月开始出现较为明显转折，价格走低、成交上升 。 部分区域出现明显的价格调整，该形势在中短期内将继续蔓延，中低端项目集中的区域有爆发价格战的可能。 预计未来2-3月内销售量同比幅度将继续走高，市场会持续吸纳本轮爆发的刚需，若价格上扬，市场销售量高增长情形将减缓。 刚需集中爆发过后对后市去化提出挑战，后市不甚明朗，下半年市场或有走弱倾向。 下半年仍不甚明朗，刚需释放过后的不稳定信号明显 (一) 市 场 解 读 甘井子区整体市场 区域内主力板块市场 区域房地产市场 区域概况 区域规模 区域定位 甘井子区位于大连市城乡结合部，呈马蹄形环抱市区。地形西南部宽，东北部窄。东西长40公里，南北宽35公里。东北与金州区、大连经济技术开发区接壤，南与沙河口区为邻，西南与旅顺口区毗连；东、南临黄海，北濒渤海。区境北部陆路地处大连市区的咽喉要道，铁路、公路形成网络。 面积502平方公里。 ，辖2个镇、13个街道，114个社区居民委员会。常住人口 61.6万。 甘井子区 大连市中心城区新兴产业基地大连市商业、物流中心大连市教育集中发展区大连市高新技术产业 项目所属区域—— 甘井子区 甘井子区在市内四区中面积最大，将承载更多城市功能 。 “西拓北进”的战略要地，迎来了房地产发展的高潮期 工业项目14个，总投资约62.1亿元；以做大做强重大技术装备高端项目，促进产业集聚为重点 商贸旅游项目16个，总投资约75.6亿元；社会事业项目5个，总投资约8.5亿元 房地产项目13个，总投资约182.7亿元； “三新”工程项目7个，总投资约32.7亿元。 产业基础设施项目8个，总投资约29.7亿元；城市建设项目17个，总投资约60.4亿元。 根据大连市十一五期间的用地规划，甘井子区将成为市内四区的主要供应区域。而随着多个项目的改造，区域内的生活、交通环境得以了很大改观；另外区域内聚集了大量的经济适用房、限价房，拉低了区域价格，越来越多的购房者选择这里。甘井子区的新居住区的地位不可取代。 区域发展前景 概 况 销 售 量 价 格 由于区域内存在多个经济适用房、限价房等，目前是大连市销售均价最低的区域。甘井子已售商品房屋销售均价2009年前4月达到6414元/㎡ 。 甘井子区开发量占全市开发总量的50%以上，2008年全区商品房销售面积152.6万㎡，占大连市内四区64.14%。 20091-4月大连市各区住宅销售均价 甘井子区的房地产起步较其他三个区较晚，产品以中低端项目为主，个别品牌开发商的进入使得部分板块的竞争激烈，同时产品品质也得以提高。 甘井子区房地产概况 该区域整体开发量大，以中低端项目为主； 外来开发商较少，多为本土企业，发展参差不齐，竞争激烈； 区域内辖区多个板块，不同板块的价格相差较大。 数据来源：大连市房地产市场、伟业市场部 甘井子区土地市场分析 06年开始成交激增，08年成交量增幅放缓。 成交均价连续三年增长，08年成交均价同比增加6%。 08年成交量放缓，未来将继续成为供应主力，市场竞争也更加激烈。 楼面均价连续四年增长，区域进入高速发展期。 数据来源：大连市国土房屋局 甘井子区商品房市场分析 09年甘井子区整体成交经过小幅震荡之后出现“量价齐升”局面。成交量激增主要由于积蓄已久的刚性需求集中释放。 成交量的激增并未带动整体价格大幅上扬，甘井子区目前依旧以低价冲击购买。 甘井子区成交套数在08年9月开始成交持续低迷，09年4月成交激增。 甘井子区成交均价在08年9月达到峰值。自09年二月开始出现连续增长。 数据来源：大连市房地产市场、伟业市场部 南关岭板块：未来土地供应大，本地品牌开发商集中进驻。 泉水板块：多为限价商品房，有效供应量大。 华南板块：整体供应走弱，区域较成熟，未来供应有限。 椒金山板块：板块内供应量巨大，且同时形成供应，产品同质化高，板块内竞争激烈。 机场板块：未来持续供应量大，区域发展迅速，升值潜力大。　 西山板块：板块内供应量大，竞争激烈，区域配套急需完善。 泛高新园板块：区域成熟度高，有一定的供应，受产业带动，区域价值迅速提升。　 甘井子区板块格局 泛 高 新 园 板 块 机场板块 椒金山板块 华南板块 泉水板块 西山板块 南关岭板块 鉴于本项目的地理位置，我司主力对南关岭板块、泉水板块、华南板块及椒金山板块做重点分析，其他三个板块不做过多阐释。 基本特征： 靠近传统工业区，环境恶劣； 新开发的大规模居住区，最靠近市区的版块； 区域基本配套设施相对落后，区域通达性较差； 房地产现状： 建筑形态：以普通住宅集群为主，多为小高层、高层产品； 产品供应：主力产品以70-80㎡经济型两居为主； 主力价格：板块