西安市雁塔区沙沱村改造策划方案.pptxVIP

雁塔区城中村改造策划方案（沙滹沱村）;目 录;第一部分 沙滹沱村基础资料及评价;第一部分 沙滹沱村基础资料及评价;;二、项目地现状;第一部分 沙滹沱村基础资料及评价;第一部分 沙滹沱村基础资料及评价;第一部分 沙滹沱村基础资料及评价;第一部分 沙滹沱村基础资料及评价;出租土地使用现状;三、项目地周边环境;三、项目地周边环境;三、项目地周边环境;第一部分 沙滹沱村基础资料及评价;第一部分 沙滹沱村基础资料及评价;第一部分 沙滹沱村基础资料及评价;四、项目用地所在板块分析;五、项目地总体评价;四、项目地总体评价;第二部分 项目定位及依据;一、项目命名：;二、定位方向构想;三、项目定位：;第二部分 项目定位及依据;第二部分 项目定位及依据; 2、住宅定位依据（调研分析） (1)从以上表格我们可以看出，今年本板块商品房价格持续上涨，从最低的3622元/㎡ 到4200元/㎡，市场需求量大，价格一路上扬。在所销售的楼盘中，中高楼盘备受青睐，中小户型成为首选。 (2)就今年上半年而言，西安商品房价格增长6.09% ，增速创近年来新高。在今年市场 未有大的调控政策出台的情况下，上半年西安商品房销售面积较上年同比增长37.9%。原因主要有以下两个： a、投资和居住环境不断改善，带动西安作为西部地区中心城市的吸引力和辐射力持续 走强； b、城市化进程的加快使得更多非城市人口向城市集中。 以上两个因素在很大程度上刺激了市场需求的快速增长，今年西安商品房年销售 增幅基本上保持在30%左右。（数据有效期截止于2007年7月） 而本板块发展更是惊人，目前所用楼盘销售价格都达到或接近4000元/平方米，且上升趋势惊人。;2、住宅定位依据（调研分析） （3） 从调查来看本区域内住宅楼盘形势大好，价格保持高速上扬趋势，大体量高品质楼盘销售喜人，消费者理性消费趋势明显,大开发商的楼盘关注度高，消费者注重楼盘的时尚因素、品味因素、科技因素、社区服务因素，这就对我们楼盘的品质和开发方向提出了要求。 （4）调查中双维花溪湾及紫薇馨苑的一期迅速售完，二正在热售、三期还没开盘已经有人订购，这种现象在该区域内很多楼盘都存在，说明该区域的市场潜力巨大。 （5）良好的市场环境充分保证了开发商收益，在收益有保证的情况下，开发商对村民的安置就考虑比较充分、全面，进而促进城中村改造的顺利进行，充分保证了村民、政府、开发商三方共赢，为将来城中村可持续发展提供了可能。;1、调查范围 A、以1公里为半径的常住人口、学生、人流状况。 周边一公里范围内楼盘、社区众多：世纪星城、唐园小区、假日花城、明德门南区、明德门北区、兵工社区、东仪厂、东仪厂福利区和西安石油大学等等，区域内人口保守计算超过6万（石油大学师生4万余人）。由于石油大学南校区住宿，北校区教学，每天往返于东仪路的学生和周边居民达到3万人次左右。 B、以1公里为半径的商业物业的租售状况 临街铺面一般租价在35—50元/平方米不等，商铺租价一般35—80元/平方米，大明宫建材家居广场最高，佳泰商城最低；正在销售的写字楼主要是青松公寓、我爱我家、怡兴大厦，销售均价3800元/平方米，略低于住宅的平均水平，大明宫商务中心租价55元/平方米。 C、以1公里为半径的商业业态及经营状况。 周边除了专业市场，其余为一般城市基础商业自由发展。周边楼盘林立，楼盘配套服务行业走势看好，主要有通讯、便利店、金融、餐饮、娱乐、洗涤清洁、美容美发等行业，逐渐形成了针对社区服务配套商业体系，经营状况良好，市场前景看好。;1、调查范围 D、西安市建材家居行业的布局及经营状况 ——西安建材家居竞争格局初定，南大明宫家居广场强势奠定了城南家居中 心的地位 西安商品房销售连续走高造成的建材家居市场一直火爆，南大明宫经过近两年的的强势发展，已经成为城南建材家居市场的龙头，全面占领了高端市场，使得行业产业链迅速向其集中，目前还未形成全面产业链，市场空间、机会很大。 西安主要的建材家居市场有9个，北郊分布了四个最大体量的，而且周边小型的建材家居产业不计其数，北郊市场已严重饱和。两个中型规模的在西郊，主要服务于西郊，城南有南大明宫建材家居广场、三森国际家居城、名流家居博览中心三个。三森国际定位是低端市场，在以南大明宫建材家居城为中心的产业群的强势竞争下，目前经营状况一般，名流家居博览中心体量不足南大明宫的1/10主要和木塔寨建材市场呼应生存。;E、附近商铺售价调查表;第二部分 项目定位及依据;2、商业定位依据（调研分析） （4）调查结果显示邻近的写字楼、商住楼、租售情况不佳，基本上陷于停滞，附近写字楼的出租价格基本上和住宅接