第二章房地产及其描述 （2）.pptVIP

第二章 房地产及其描述 第一节、房地产的含义 第二节、房地产的特性 第三节、房地产的种类 第四节、房地产状况描述 第一节 房地产的含义 一、房地产的定义（熟悉） □ 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物□ 是实物、权益和区位三者的结合体 第一节 房地产的含义 二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义（熟悉） （一）土地的含义 　□ 土地的三维范围■ 土地的地表范围——该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域■ 土地的地上空间范围——以飞机的飞行高度为限■ 土地的地下空间范围——以人类的能力所及为限 第一节 房地产的含义 （二）建筑物的含义 □ 广义的建筑物——包括房屋和构筑物　 □ 狭义的建筑物——指房屋，不包括构筑物 □ 房屋一般由建筑材料、建筑构配件和建筑设备组成；构筑物如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等 第一节 房地产的含义 □ 估价中对相关概念的界定　　　■ 建筑物范围最大，包括房屋和构筑物　　　■ 房屋和构筑物的区别　　　　 人是否直接在里面生产生活，是则为房屋　　　　 是否有门、窗、顶盖，有则为房屋 第一节 房地产的含义 （三）其他土地定着物的含义 □ 指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应随土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外 ■ 土地定着物与土地或建筑物物理上不可分 ■ 虽然可分离，但是这种分离是不经济的，或分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显减损 第一节 房地产的含义 三、实物、权益和区位的含义（掌握） （一）房地产实物的含义 □ 概念　　　　　 ■ 是指房地产中看得见、摸得着的有形部分　　　 □ 分类　　　　 　 ■ 有形的实体　　　　 ■ 该实体的质量　 ■ 该实体组合完成的功能 第一节 房地产的含义 （二）房地产权益的含义 1 含义　　　　2 内容　　　　3 种类　　　　4 实物和权益对房地产的影响 第一节 房地产的含义 四、房地产的其他名称（了解） 　（一）不动产 　（二）物业 （三）rea1 estate和rea1 property（后者包含权利） 第一节 房地产的含义 五、房地产的基本存在形态（了解） 　　 □ 三形态　　　　　　■ 土地形态　　　　　　■ 建筑物形态　　　　　　■ 房地形态 第一节 房地产的含义 □ 两种评估思路　　　■ 对房和地独立评估（独立估价）　　　■ 考虑一方的存在对另一方价值的影响（部分估价） 第一节 房地产的含义 □ 四概念　　　　■ 房地产－可单指土地、可单指建筑物，也可指土地与建筑物的综合体　　　 ■ 土地－仅指土地部分　　　 ■ 建筑物－仅指建筑物部分　　　 ■ 房地－专指土地和建筑物的综合体 第一节 房地产的含义 六、房地产含义的总结 　 □ 三部分　　　　　　■ 土地　　　　　　■ 建筑物　　　　　　■ 其它土地定着物 第一节 房地产的含义 □ 三位一体的综合体　　　　　　■ 实物　　　　　　■ 权益　　　　　　■ 区位 第二节 房地产的特性 　　一、不可移动（掌握） 　　二、独一无二（掌握） 　　三、寿命长久（熟悉） 　　四、供给有限（熟悉） 　　五、价值量大（熟悉） 六、用途多样（熟悉） 　　七、相互影响（熟悉） 　　八、易受限制（熟悉） 　　九、难以变现 十、保值增值（了解） 第二节 房地产的特性 不可移动（位置固定性） □ 含义■ 房地产位置固定，不可移动■ 其自然地理位置不可移动，但其社会经济位置可能发生变化 □ 影响■ 不可移动性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，不能在不同地区之间调剂余额，因此无法形成全国性的统一市场，而形成地区性市场 第二节 房地产的特性 独一无二 □ 含义　■ 也称为独特性、异质性、非同质性、个别性　■ 没有两宗完全相同的房地产 □ 影响　■ 难以出现相同的大量供给　■ 使房地产之间不能完全替代　■ 价格容易受个别因素的影响　■ 房地产交易难以采取样品交易方式 第二节 房地产的特性 寿命长久□ 也称为耐久性□ 对土地而言，也可称不可毁灭性或永续性□ 建筑物寿命长久□ 可以为其占用者带来持续不断的利益□ 注意：土地出让年限对房地产使用收益年限的限制 第二节 房地产的特性 供给有限 □ 供给有限造成房地产具有独占性 □ 原因　■ 土地总量不可增加　■ 房地产不可移动造成了供给不能调剂 第二节 房地产的特性 价值量大　　　　 □ 单价高　　　　 □