第四节旅馆房地产估价.doc

精品文档，知识共享！ 第四节　旅馆房地产估价 知识点一：旅馆房地产及其估价特点 ? （一）旅馆房地产的分类 ? ? ? ? ? ? ? ? 1．饭店、酒店、宾馆房地产及其特点 ? ? ? ? ? ①产权式酒店 由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。 优点：对开发商而言，通过分单元出售酒店产权形式，可尽快收回投资，减轻投资风险；对业主而言，通过购买指定房间的产权不仅可以自己使用，还可通过分红的形式取得可观的投资回报；对经营者而言，凭借丰富的管理经验，不必拥有酒店的所有权就可得到一定的管理收益。 国际通用的产权式酒店三种类：一是时权酒店、二是住宅型酒店、三是投资型酒店。 ? ? ②酒店式公寓 提供“酒店式的服务、公寓式的管理” 就是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房地产，整个大厦则提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。 ③分时度假 把一个星级酒店或豪华度假村的一间客房的使用权按每年52周时间分别出售给51个家庭。 ④经济型酒店 是在传统星级酒店基础上发展出来的一种强化客房功能、弱化附属设施及服务的新型有限服务酒店。 2．旅店、招待所及其特点 一般为企事业单位作为接待客人使用，其经营收入主要来自于床位收入。 （二）旅馆房地产的估价4特点 知识点二：影响旅馆房地产价格的3因素 ? ? ? 区位状况2方面 1．交通条件 这是影响旅馆房地产价格的最重要的区位状况，是否拥有便捷、快速的交通条件直接影响着旅馆房地产客户的入住、消费。 ? ? 2．周围环境 周围环境和交通条件往往是相互起着相反作用的，交通条件好的旅馆往往周围环境嘈杂。相比接待观光和商务旅客的旅馆而言，接待度假旅客的旅馆就特别需要优美的环境，而交通条件的便利这时就退居其次了。 ? ? 实物状况2方面 1．设备设施和用具 除了设备设施以外，用具是影响旅馆房地产价值的一个比较特殊的重要实物状况。虽然在对旅馆房地产估价时，用具往往并不包括在内，但和设备设施一样，用具也是旅客选择和评价旅馆的重要因素。 ? 2．经营管理 ??? 旅馆的经营管理对于提升旅馆房地产的价值起着重要的作用，好的酒店聘请国际著名的酒店管理集团经营管理，这样不仅能够提高酒店的服务水准，而且能够利用这些酒店管理集团的国际订房网络，保证酒店的客源。 权益状况 ? ? 知识点三：旅馆房地产估价方法的选用 （一）收益法 酒店类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此市场整体转让成交的实例较少，而且其有经营收益，因此对酒店房地产进行估价时，一般选用收益法。收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。在具体操作过程中要根据不同类型、档次、功能而区别对待。 （二）市场法 由于旅馆房地产一般较少在市场上转让，因此较难获取交易实例，市场法主要用于客房价格、其他功能用房租金的估算。 知识点四：旅馆房地产估价的技术路线及难点处理 ? ? ? ? ? （一）星级酒店不同功能用房收益的测算 ? ? ? ? ? 1．客房 客房的经营收入主要来源于床位费或房间费，客房的收益可通过市场调查获取房间单价/天、入住率、平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取。 2．商场 商场一般采用出租经营，其收益的测算注意区分租约内和租约外而分别计算，租约内根据所订租约确定，租约外可以利用市场法获取。 3．餐饮 餐饮有出租经营和自主经营。5555 4．商务、会议 商务、会议厅一般采取自主经营，经营方式按小时时间段收取使用费用，不同时间段收取费用一般不同，这部分用房的收益可根据其不同商务功能厅的面积、收费标准、平均使用率等进行测算。 5．娱乐、健身 其经营的方式主要有出租经营和自主经营，出租经营的收益可以根据租约或市场法求取，自主经营的收益可根据不同娱乐功能用房的数量、平均消费标准、平均开房率等求取。 ? ? （二）星级酒店净收益的求取 由于酒店的经营管理水平的高低、设施配套程度、酒店经营的信誉等诸多因素形成的无形价值，都将固着于酒店这一特定房地产上，隐含在酒店房地产的价值之中。因此如何测算酒店房地产的净收益是酒店房地产估价的难点之一，这是因为酒店的整体贡献能力和获利来源涵盖动产和不动产等诸多因素，且相互交叉作用。此外估价对象范围的不同界定也会影响净收益的计算。因此对酒店房地产利用收益法估价时，必须清楚估价对象范围及内涵，动产与不动产给酒店带来的收益区别。 a.当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润。b.当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行评