碧桂园管控工程成本的10大重点.docxVIP

碧桂园管控工程成本的10大重点 第 PAGE \* Arabic \* MERGEFORMAT 7 页 关于房地产项目工程成本管控，往往会从成本阶段控制及成本构成上分析，这样会陷入成本管控的某个点而难于从整个项目成本管理上去聚焦每个阶段的重点，尤其是难于在前期形成基于全局的落地性的成本推进计划。 本文尝试从事前、事中、事后工程成本管理应聚焦的重点着手，结合碧桂园的工程成本、进度、质量的平衡管理，来谈谈房地产项目在事前、事中、事后如何精细化管控项目工程成本。 事前：优设计，穿插工序  1.优化设计，减少变更 设计决定了整个项目至少75%以上的成本，那么优化设计、减少施工过程中的变更洽商量，将是事前成本控制的先锋兵。 大项的变更洽商的签订应采用四方会签制，参加签字人员有工地代表、工程造价人员、监理单位、施工单位。 工程部资料员负责对所有洽商变更按顺序编号，防止于结算阶段施工单位漏报须核减造价的洽商。预算部应配合工程部，积极办理须核减的变更洽商。 对结构工程及部分安装工程采总价包死的方式签订合同，虽可降低成本，但不利于品牌创立，因此应延长设计时间，加大设计投入，从根本上减小施工中的变更洽商发生量。对于像智能化系统、消防系统等专业性强的分包项目，可考虑由投标方于招标过程中对图纸进行专业优化。 碧桂园的设计、工程变更流程如下图： 2.优化人力，提高效率 人工成本控制之处，应是加强项目部管理水平，选用劳务水平较高的队伍，确保有效用工。 其次，要制定科学、合理的施工方案，从而减少无效用工。 再次，合理界定定额内用工和定额外用工，一承包人工工日确定人工费， HYPERLINK /Enterprise/Benefits/List/1 \t _blank 工资单价控制在造价信息单价范围内，采用招标形式择优选择劳务队伍。 此外，尽量采用新材料、新技术、新工艺，从而提高劳动效率，降低用工成本。 3.材料设备，省就是赚 在“人”之后，接下来我们可以谈谈“物”。 首先，对于机械费用的支出，应“确保不赔，稍有盈余”，积极地进行机械成本的控制。 一方面应基于机械台班定额标准，结合市场行情确定合理的机械租赁价格，可通过招标竞争形式，择优选择；另一方面，根据合理施工方案，最大限度缩短机械使用周期，发挥机械使用率，防止闲置，降低机械租赁的成本支出，并防止损毁，避免赔偿。 其次，在材料成本控制上，由于材料消耗占了整个工程成本的65%左右，因此，加强材料成本的控制是降低工程成本最有效、最直接的方式。 材料采购成本控制，在价格上，按照工程的实际需用量，指定详细、准确的材料采购计划，最大限度的控制材料采购费用支出； 在质量上，材料的采购尽可能从厂家或厂家代理商手里直接采，材料保管人员在材料进场时，一定要认真核实实际进场材料的质量和数量是否与所要采购的材料相一致，特别是大体积的灰、砂、石之类的材料。 碧桂园的材料、设备确定与采购流程如下图： 4.就地取材，因地制宜 以韶关碧桂园项目为例，临水尽可能就地取材，利用合格的河水、水库水和地下水，这样有利于节省投资；临电根据开发计划合理布置；场内尽量提前施工小区市政道路作为施工道路，这样一方面能保证场内运输，另一方面也有利于文明施工。 对土质较好的地段，可采用先利用底层砼路面作为施工道路，施工完成后再浇筑面层砼。 土质较差地段的市政道路，可采用先倒底层砼路面作为施工道路，施工完成后再铺上沥青；临设材料堆放现场、办公室等场地应尽可能放在不影响施工，距离比较近的位置，避免多次搬迁，减少搬迁费用。 搅拌站应考虑交通运输问题，放在较晚开发，且便于交通运输和取水的位置。 5.优化标高，平衡土方 对一个大型小区来说，土方工作量是非常大的，因此合理确定项目的标高是一项非常重要的工作。合理确定项目的标高可以大大地减少土方的开挖和外运，同时也减少了市政管线的埋设深度，从而达到加快进度，节省造价的目的。 标高的确定必须综合考虑与外部市政道路、市政管线连接问题、外部地势的标高问题以及土方平衡问题，必须与设计院共同进行。 接收场地后必须对场地标高进行的精确测量，按初步确定的标高准确计算挖方量的填方量。如果不能满足平衡要求，可在不影响与外部市政道路、管线连接，不影响场地排水等问题前提下适当调整标高。 碧桂园在土方平衡运转中，重点关注以下几个问题： 一是对开挖出来的石方应充分利用，可用于场地的道路回填、换土和挡土墙的原材料，以达到节省造价的目的。 二是对于含水量很大的土，如淤泥等，必须坚决运走，不能用于建筑物的回填，否则不但不能节省造价，还会大大提高基础处理的成本和时间。 三是含有大石块的土或者石块不能回填在准备进行桩基础施工的场地上，否则会大大增加桩基础施工的难度，增加成本和延缓施工的进度。 四是鱼塘、水池应该抽干水，适当处理后再回填。 6.工序穿