20090105_深圳_卓越世纪中心_营销策略报告.pptVIP

07下半年至08年市场进入盘整期，市场理性回归,写字楼消化速度明显放缓，价格走低 08年月均销售面积仅2600平米，观望气氛明显加剧，销售态势低迷 写字楼客户变化：深圳全市投资客萎缩20%，中心区下降约 30%，自用客户成为写字楼市场绝对主流 写字楼客户变化： 客户收缩自用面积，转为出租以增加经济收益 金运世纪大厦整个销售期贯穿07年写字楼新政实施前后，除发展商留存自用部分外，整层出售部分均为客户自用，仅4-9楼零散出售，此部分自用客比例约占50%； 08年10月后，金融海啸对市场信心负面影响显现，约10%初始置业目的为自用的客户考虑到市场整体经济环境的变化和企业自身经济承受能力、未来发展前景等因素，将自用物业转为出租（部分带装修） 。 写字楼客户变化：9.27政策后，中小面积需求支撑市场成交 在售写字楼成交面积分析 79%客户购买面积在500㎡以下。 44%客户购买面积在100-200㎡。 成交客户中，仅7%客户购买半层。 各区二手写字楼价格均有不同程度的下降，第三季度更加明显，下降幅度为：中心区中心西区南山区 租赁市场价格呈波动调整状态，进入第三季度有明显下滑趋势 写字楼空置率与GDP呈同步负相关关系，下降期空置率约是恢复发展期的2倍 写字楼租金波动规律：丙级乙级甲级区域波动幅度：尖沙嘴湾仔、铜锣湾上环、中区 点对点竞争优势总结 项目样本名称：深圳国际商会中心、华融大厦、诺德中心、荣超经贸中心客户样本数量： 468批 从以下四个方面分析CBD客户特征，并从中得到启发 CBD客户区域来源：4成源于中心区本土，中心西、罗湖、南山、香港各占1成对本项目启发：目标客户应立足中心区，同时重点拓展中心西和罗湖 CBD客户行业分布：集中于贸易、电子和实业三大行业对本项目启发：考虑到当前经济环境对贸易类企业的重大影响，本项目应以电子、实业类企业为首要目标客户不放弃对贸易类企业的吸纳，但适当降低预期比例 CBD客户企业成熟度：4成客户成立3-5年，进入快速发展期对本项目启发：本项目应回归理性市场规律，重点吸引成 立3-5年或以上的企业 需求200平米以下行业：电子、贸易对本项目启发：本项目商务公寓部分主流客户群行业为电子、贸易 需求200~800平米的主流行业：电子、贸易、实业对本项目启发：本项目4号楼中低区部分主流客户群行业为电子、贸易、实业 需求800平米(半层)以上的主流行业：电子、贸易、实业需求1500平米(整层)以上的主流行业：实业对本项目启发：本项目4号楼整层大客户 重点针对实业类企业 本项目应立足中心区，同时重点拓展中心西区和罗湖区；本项目应以电子、实业类企业为首要目标客户，其次对贸易类企业的重点吸纳；本项目应重点吸引成立3-5年或以上的企业；本项目商务公寓部分主流客户群行业为电子、贸易4号楼中低区部分主流客户群行业为电子、贸易、实业4号楼高区整层大客户重点针对实业类企业 被访人——吴先生 （总经理） 公司名称：深圳市福田区凯盛旭日电子商行 注册资金：300万 现办公地址： 华强北都会100 被访人——张燕女士 （总经理） 公司名称：深圳市百瑞科技有限公司 注册资金：300万 现办公地址： 景田金色假日 被访人—— 李先生 （总经理） 公司名称：深圳市豪庭装饰工程有限公司 注册资金：200万 现办公地址： 车公庙世纪豪庭 被访人——刘丹先生 （总经理） 公司名称：深圳市迅普进出口有限公司 注册资金：300万 现办公地址： 新洲南方国际广场 第二阶段：形象导入起势期户外广告全面上画 第四阶段：4号楼推广销售期——写字楼开盘活动 首届全球市长论坛09年9月将在香港举行,论坛将邀请包括伦敦、纽约等200多个国际知名城市的市长出席, 首届论坛主题是迎接可持续发展的挑战，活动包括市长会议、市长对话和展览交易会等。 主办方特意安排在最后一天组织与会官员参加“深港双城巡游”，考察深港两地，感受多元经济活力和两地的城市魅力。  卓越世纪中心成为全球市长论坛“深港双城巡游”唯一指定写字楼考察点新闻发布会 推广 选做动作 1 2 3 前期 筹备预热期 4 5 6 7 形象导入 起势期 3号楼 推广销售期 4号楼 推广销售期 “世界商务综合体” 户外广告牌布点 老业主渗透 楼体灯光字 “凝聚一个世纪的卓越” 轰动节点制造： 产品发布——大师见面会 持续