从微观经济学看中国居高不下的中国房价.docVIP

天 津 大 学 管 理 学 院 硕士课程论文 《经济学》 从微观经济学看中国居高不下的中国房价 学 号： 姓 名： 专 业： 从微观经济学看中国居高不下的中国房价 摘要中国的房价，自1998年房地产市场化改革后，一路上涨。特别是2005年后，房价更是猛涨。对于中国高房价之原因，众说纷纭，本文将对此从微观经济学的角度给与分析和解读。 微观经济学理论阐明：商品价格是由需求和供给的均衡决定的。那么我们就从这两个方面入手，来分析中国的高房价。 关于商品的自身价格，一般来说，一种商品的价格越高，该商品的需求量就会越小。相反，价格越低，需求量就会越大。 当一种商品本身的价格保持不变，而与他相关联的其他商品的价格发生变化时，这种商品本身的需求量也会发生变化。例如，在其他条件不变的前提下，当馒头的价格不变而花卷的价格上升时，人们往往会增加馒头的购买，从而使馒头的需求量上升。但是,中国的房子则不同,房价很高,然而人们的购买需求并没有减少。相反，很多的人（富人，企业看到了炒房的高利润，来投资房子，使得房子的需求增多，房价进一步上涨。形成了如今的炒房热。那么是什么原因造成了这种市场失灵现象？又是什么因素，使得中国房子价格不断上升的呢？ 关键词：供给和需求的博弈，微观经济学，中国房地产，国家政策 一 影响中国房价的主要因素： 　 任何物品的市场价格，都是由供给和需求的博弈形成，房地产也不例外。分析房价的真相，就要分析供给和需求。 供应方面来看： （1） 中国的土地制度，大大限制了房子的供给数量，增加了房子的成本，人为的制造出“物以稀为贵”。 从供给方面来说，要建房子，首先要有土地，土地就成了房子供给的源头。所以，中国高房价的第一个因素是中国土地制度。 由于中国规定城市土地必须国有化，地方政府就垄断了城市的土地供给。为了获得最大利益，作为垄断者的政府，于是就限制土地供给以保持垄断高价。这种土地制度的结果，一是大大限制了房子的供给数量，因为供给房子首先要供给土地;二是增加了房子的成本，同时缩减了房地产商继续开发的资金;三是人为制造稀缺，物以稀为贵，土地供给的短缺就会让房子有升值机会和囤积的价值，从而引起大量投机和囤积。全国工商联房地产商会就全国9城市“房地产企业开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流入政府的共有二部分，一是土地成本，二是总税收，合计占到了49.42%。房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。据悉，一些小产权房，价格只有市场的三分之一左右，但由于触动了土地财政而被打压。可见，土地制度对中国房价的影响是多么高。所以，中国高房价的第一个根本因素是中国的土地制。这种土地制度必然会制造高房价和住房难。 （2）保障房，及廉租房的供应数量有限，市场上没有可以替代商品房的产品。 供给分为公共供给和市场供给，也即保障房和商品房。如果有足够的廉租房，大多数实际需求的公民是不会购买高价的商品房的，那房价必然无法长期维持高位，或至少不会有很大的住房难问题。1997年，香港推出每年85000套廉租房计划，从此香港房地产市场一直跌了整整五年，房价跌掉了60%。在新加坡，80%的人口住在保障房中。中国能够享受到保障房的家庭不足10%，如果中国有足够的廉租房，高价的商品房必然失去大量需求，高房价必然无法维持。所以，中国高房价的第二个根本因素是廉租房严重不足。 二 需求角度来看： （1）中国的人口聚集结构，越来越多的人聚集到城市，增加了城市住房的刚性需求。 有人说中国人口多，耕地少，所以房价高。其实这是非常错误的。说到房价，多数专家和评论员都忽略一个决定房价高低的最基本因素，那就是人口经济聚集结构问题。决定房价高低的是人口经济聚集结构。如果13亿中国人都居住在农村，或者说哪怕是有26亿中国人但都居住在农村，无论如何房价也高不起来。相反，哪怕中国只有一亿人，若80%以上都聚集在北京上海两大城市，那中国房价一定很高。荷兰人均耕地面积仅为0.84亩，那荷兰为什么不疯狂的高房价呢?原因就在于荷兰等欧美国家中小城市和小城镇发展的很好，人口没有过于向少数大城市拥挤。在一个区域内，如果用于居住的房子相对较少而用于工商业的地产很多，那必然有许多工作人口去竞争少量住房导致此处房价较高且居住空间狭小，如日本东京。相反，如果在一个区域内，用于居住的房子相对过剩，那房价就不会一直很高。这又一次很好的应证了经济学中的供求关系。 （2）房子的价值，决定了他的投资需求。目前，投资房地产的人，企业越来越多。 正如我们在经济学中所学，价值作为劳动，一经产生即已确定，它等于当时产生该商品所付出的社会平均劳动量，或曰当时的社会必要劳动时间，但价格则否，他会随时间，地点的不同而存在巨