土地一级开发与一、二级开发联动讲义.pdf

专注  城市发展与房地产进步的思想 土地一级开发与一、二级开发联动 法律问题、案例与关键问题的分享 焕禾咨询：杨 文 斌 什么是 “土地一级开发”？生地变熟地、毛地变净地过程 （使土地达到出让、建设条件） 土地一级开发：是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的 城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、 补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到 “三通一平”、 “五通一平”或 “七通一平”的建设条件(熟地) ，再对熟 地进行有偿出让或转让的过程。 征地、拆迁、安置 城市国有土地 (毛地) 净地、熟地 市政配套建设 乡村集体土地 X 通一平 (生地) 一级开发结果就是使生地 （毛地）变成熟地 （净地），达到出让的标准。 为什么要关注一级开发？：机遇巨大 OR 风险无限… 前提：一级开发的基础 一级开发 盈利：一级开发的盈利路径 成功的一级开发需要解决诸 多问题： 剖析：剖析运作中核心要点  合理的运作模式？  核心难题是什么？ 案例：分析实操案例 操作中有哪些主要障碍？ 选择怎样的城市与区域？ 难题：操作中有哪些障碍  应该怎么样签署协议？… 本报告是严格保密的。 3 第一部分：一级开发基础与法律问题 本报告是严格保密的。 4 【1、机会】 “新型城镇化、棚户区改造”一级开发将面 临巨大的发展机遇？… 新型城镇化、棚户区改造 城市基础设施薄弱  基础设施建设：交通、供水、 目标：加 污水、垃圾处理等，完善基 产业基础、产业结构弱 快推进城 本功能； 镇建设--  完善城市公共服务：学校、 医院、商业服务等； -发展有 人口集聚弱、技术基础差  推动人口转移与集聚：为农 序、布局 村人口转移到城市创造条件； 优化…  改善环境：通过人口集中居 资金实力不足… 住、提升城市绿化… 可以预见：  政府在基础设施建设、城市公共服务建设方面招商引资力度会加大；  企业参与土地一级开发机会越来越多，并以此获取房地产开发用地… 政府对社会资本的态度：城市级别越低越欢迎，从没排斥、 参与方式限制… 2007年 2010年