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武汉市住房模型 第三组-第十队 组员：颜琴、谢飞平、苏林伟 摘要 　 住房问题已经成为当前中国城市居民最关心的问题，主要原因是住宅的价格上涨太快，一边是老百姓买不起房，一边是住房市场供不应求，价格不断上涨。买房还是租房，已经成为一个两难的问题 。本论文针对这一现象，从居住者的角度讨论了在武汉是买房还是租房合算的问题，又从一个投资者的角度综合考虑所有可能影响因素，对住房投资做出决策，并给正受到买房还是租房所困扰的人们写一了份建议书。 针对问题一：我们要解决的是从居住者的角度讨论了在武汉是买房还是租房合算的问题。考虑货币的时间价值，我们想到了序列终值的求解该问题。首先我们通过查资料找到武汉市历年的平均房价和通货膨胀率，分别用时间序列的二次移动平均预测法和区间预测法预测了未来二十年的武汉市房价走势情况和通货膨胀率。然后计算出租房的租金终值，而买房分别采用等额本息法、等额本金法和钱货两清法去付款（贷款都按二十年还清），再分别计算出所付贷款在m年后的序列终值，比较出采用钱货两清的方法更加划算。最后用钱货两清所算的序列终值与折旧的和与租房的序列终值与机会成本的差进行比较，从而得出作为一个居住者，从长远看，在武汉市买房更加划算，从短期来看，租房更加合算。 针对问题二：我们要解决的问题是从一个投资者的角度，根据市场房屋价格的变化情况，为家庭进行住房投资做出决策。我们建立了成本和收益的模型，分别讨论出不买房只储蓄、储蓄买房、贷款买房（等额本金还贷与等额本息还贷）3种基本情况的投资情况，并对其进行讨论和分析，最后作出合理决策。 针对问题三：我们根据问题一与问题二所得出的结论，给正受到买房还是租房所困扰的人们写一了份建议书，详情请看六、建议书。 关键字： 时间价值 序列终值 时间序列预测法 区间预测 一、问题重述 背景：住房问题已经成为当前中国城市居民最关心的问题，主要原因是住宅的价格上涨太快，很多城市已经出现这样的情景：一边是大量的老百姓买不起房，一边是住房市场供不应求，价格不断上涨。买房还是租房，于是成了困扰很多人的问题。 具体问题： 问题一，从一个居住者的角度，对比武汉买房和租房的花费情况，分析在武汉市租房和买房哪个合算。 问题二，从一个投资者的角度，根据市场房屋价格的变化情况，综合考虑各种因素（如家庭收入、租金收入、储蓄及贷款利率、房屋折旧率、房屋空置率等），建立数学模型，为家庭进行住房投资做出决策。 问题三，根据所建模型的结果，给正受到买房还是租房所困扰的人们写一份建议书。 问题分析 对于问题一，我们考虑货币的时间价值，用序列终值法计算出房租和月付款的年近终值，我们考虑到通货膨胀率并不是一成不变的，故我们用GM（1 1）区间预测法预测了未来二十年的通货膨胀率，同时用时间序列的二次移动平均法预测出了未来武汉市的房价走势情况。从住房者的角度，考虑到住房者可能选择的付款方式，我们分别采用等额本息法、等额本金法和钱货两清法计算出居住者所付贷款的在居住m年的序列终值，讨论住房者应该选择的最划算的选择方式。并计算出最划算的选择方式的序列终值与折旧的和，并与租房的序列终值与机会成本的差进行比较，讨论住房者应该选择的最划算的选择方式。 对于问题二，考虑到住房投资的成本要受到多方面的影响，家庭收入、租金收入、储蓄及贷款利率、房屋折旧率、房屋空置率等，又由于买房的主要收入是房租和房产升值，主要成本是按揭的债务和投入本金的机会成本，外加房屋持有成本。租房的主要收入是省下来的买房首付款加上每月房租低于按揭款部分的投资收益，主要成本就是房租。据此我们分别讨论不买房只储蓄、储蓄买房、贷款买房（等额本金还贷与等额本息还贷）三种基本情况下成本和收益的相对关系，分别得出了各种投资决策下的用户成本和收益的的关系， 从而为家庭进行住房投资做出了决策。 对于问题三，我们总结问题一和问题二，写了一份建议书。 模型假设 政府对房屋暂不进行调控； 经济波动较不明显，不会出现房地产泡沫破裂现象； 3、在按揭付款时期，买房者经济来源稳定，有能力偿还每月应付贷款； 4、本文所用数据来源可靠； 5、消费者都是理性的. 符号说明 符号 说明 T 房屋总价 a 首付比例（a=30%） S 贷款总额 按揭执行基准利率 n 还款总期数（年） m 居住期数（年） 第i年还款额 第i年还款本金 第i年还款利息 i 第i年还贷款 第i年通货膨胀率 房租终值 等额本息法按揭付款终值 等额本金法按揭付款终值 钱货两清付款终值 γ 定期存款的年利率 k 折旧率 平均房屋空置率 第i年房屋空置率 第i年的房租 房产升值 s 可买房屋面积 第i年的房屋每平方米的年租金 买房收入 买房支出 A 表示超出的月数（A=1，2，3，…，240） xn 表示第n月的房价 表示一次移动平均值 表示一次移动平均值