ID470 房地产泡沫动力学模型研究.docVIP

房地产泡沫动力学模型研究 刘纪学1 董纪昌1 汪寿阳2 中国科学院研究生院管理学院，北京100190） 中国科学院数学与系统研究院，北京100190） 摘要：文章在对房地产泡沫进行理论分析的基础上，根据系统动力学思想构建了房地产市场动态模型，并结合模型说明房地产投机性需求具有自我实现的特性，能够放大市场正常波动，特别是在存在市场需求缺口时会导致价格大幅上涨，从而形成了房地产市场泡沫。房地产供给方面存在的开工和建设延迟，以及销售延迟也是泡沫产生的客观原因。模型仿真中还发现，对市场冲击的正确认识和恰当的利率政策能有效抑制泡沫，反之则可能触发和加剧危机。 关键字：房地产泡沫 系统动力学 投机性需求 延迟 Research on the real estate bubble with the System Dynamics LIU Ji-xue1 (School of Management，Graduate University of CAS，Beijing 100190，China) Abstract: This paper analyzes the theories of the real estate bubble, build a system dynamics model, and describes the real estate speculative demand that has characteristics of self-realization, can amplify the error messages, thus forming the real estate market bubble. Meanwhile, the delays in the construction and the sale also result in the bubble. Simulation found that a correct understanding of the market impact and appropriate interest rate policy can effectively suppress the bubble, otherwise may trigger the crisis. Keywords: real estate bubble; dynamics; speculative demand; delay 第一作者：刘纪学(1981)，男，山东，博士研究生。主要研究方向：金融、房地产。电子信箱：liujxue@163.com。 一、引言 自上世纪末我国住房分配制度改革以来，房地产市场逐渐成为人民群众解决住房问题的主要渠道，房地产业也成为拉动国民经济增长的重要行业。然而，房地产市场的繁荣吸引了资本的大量涌入，过度投机也对国民经济的稳定协调发展造成了威胁。从国内外房地产市场的发展来看，房地产市场繁荣后的突然衰退，对国民经济和社会稳定造成的威胁最大。从上世纪初的美国佛罗里达房地产泡沫，到2007年至2008年席卷全球的次贷危机，房地产问题已经在香港、日本和美国等地多次制造了经济危机。其主要表现形式是，在房地产价格持续上涨刺激下，投机资本不断涌入，以至于房地产价格远远高于与之对应的实体价格，从而形成房地产泡沫。而泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂。 对房地产泡沫形成和破裂的分析，也因此成为国内外经济管理领域的重要研究课题，相关研究可以分为两个角度，即关于房地产泡沫测度的方法和房地产泡沫原理的探索。在房地产泡沫测度方面，Shiller(1984)[1]、Merton(1986) [2]、Diba(1988) [3]、Froot （1991）[4]、McQueen（1994) [5]、Charles（2005）[6]等或从基本面出发计算理论价格、或从数据出发进行统计检验和预警指标的研究，并揭示了房地产泡沫脱离基本面的复杂特征。相对于测度预警技术的研究，关于房地产泡沫原理的研究还未形成理论系统，早期的研究主要集中在市场的均衡分析，后期则围绕理性预期理论进行研究，并多地结合了现实具体的市场结构。 2008年美国次贷危机再次说明，房地产泡沫的程度可以被感知和度量而破裂的时间却很难预测，市场中总还是存在着某些我们还无法理解的规则（摩擦），使得市场突然丧失自我调节的能力（失效）。在其他经济研究领域，对市场微观主体和结构的分析形成了研究类似问题的新方法，如制度经济学、信息经济学等。其中，建立在整体论基础上的系统动力学能够清晰的反映系统复杂结构，更适于研究经济变量间多重反馈关系，以及由此造成的市场不均衡变化，利于对相关决策的试验和评价，因此成为动态研究中的重要实验方法。 我国房价