关于联建某高层商住楼项目的法律意见书：总结 计划 汇报 设计 可编辑.docVIP

关于联建某高层商住楼项目的法律意见书 （2003）新同源非诉代字第XX号 致：新疆某投资公司： 新疆同源律师事务所接受贵公司的委托，指派赵永军、陈红柳律师就贵公司拟与乌鲁木齐XX房地产开发（集团）有限公司（下称房产公司）联建乌鲁木齐市XX街X号高层商住楼项目（下称本项目）出具法律意见。 为出具本法律意见书，本律师参加了贵公司与房产公司的商谈，审查了房产公司提供的《联建协议》（草案），听取了贵公司和房产公司就有关事项所作的说明。依据有关法律、法规，并按照律师行业公认的业务标准、道德规范及勤勉尽责的精神，本律师出具法律意见如下： 一、关于本项目合作开发中可能存在的法律风险 （一）关于本项目合法开发合同的性质 经审查《联建协议》（草案），并探求贵公司及房产公司的意思表示及目的，本律师认为，该合同名为“联建协议”，实为“合作开发合同”。其中，依房产公司的意思表示，合作开发形式为：由房产公司提供土地使用权（供地方），并以房产公司的名义办理开发手续，由贵公司提供建设资金等（建设方），项目完成后，房产公司按约定的比例分给贵公司一定的房屋，并将该部分房屋的土地使用权一并转移给贵公司。依动产附合不动产的原理，该类合同属于附合合同。 （二）关于本项目合作开发中可能存在的法律风险 本律师认为： 1、该附合合同存在如下法律风险： 根据我国法律规定的房屋所有权与土地使用权相一致的原则，土地使用权归谁所有，地上建筑物等就应归谁所有。就是说，以谁的名义建筑房屋，谁就取得房屋的原始所有权。 因此，在房屋没有建成前，土地使用权不进行变更登记，对贵公司存在较大的法律风险，一旦出现由于房产公司的债务纠纷或其他因素导致本项目被其他债权人申请查封的情况，将不利于保护贵公司的利益。 2、若贵公司决定与房产公司进行本项目合作开发，为了维护自身利益，应办理土地使用权变更登记手续。但本项目土地使用权的变更登记存在以下法律障碍： （1）房产公司以提供土地使用权为条件参与本项目合作开发，其行为应视为土地使用权的全部或部分转让。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，以出让方式取得土地使用权的房地产转让时，属于房屋建设工程的，转让方应支付全部土地出让金并完成开发投资总额的25%以上。 本项目的投资总额约为8000万元，房产公司应完成2000万元以上始能转让本项目的全部或部分土地使用权。但据房产公司提供的数据推算，该公司目前完成的开发投资不足500万元，土地出让金亦未全部支付，且在《联建协议》（草案）中提出已完成的开发投资款全部由贵公司承担，故本项目不符合土地使用权转让的法定条件。 （2）即使本项目的土地使用权可以转让，但本项目的报建手续需一并变更。房产公司提出，由于本项目前期存在较为复杂的法律纠纷，如变更报建手续，一是所需时间过长（至少6个月），二是规划部门可能会降低本项目的容积率，而房产公司不愿意降低容积率。 3、从理论上讲，可以通过房产公司将该土地使用权及将来的地上建筑物抵押给贵公司的方式，规避土地使用权转让的法律障碍，但又会出现其他障碍： （1）我国现阶段立法对建设方的法定抵押权没有规定，抵押登记手续及解除手续繁琐； （2）不办理土地使用权变更登记，则合作开发合同的效力存在问题； （3）贵公司无法直接办理房屋预售手续，需通过房产公司间接办理； （4）在此种情况下，贵公司不可能向金融机构申请房地产开发贷款。 4、房产公司称本项目已取得《预售许可证》。从理论上讲，还可以通过房产公司将本项目约定应分给贵公司的房屋采取预售的方式，规避土地使用权转让的法律障碍，但又会出现其他障碍： （1）在预售款的支付和回笼过程中，财务结算手续繁琐，且整个结算过程需二至三年，如房产公司配合不力或出现其他障碍，贵公司存在较大的法律风险； （2）贵公司只能通过转预售方式预售房屋，或通过转让方式销售房屋，存在重复纳税问题； （3）在此种情况下，贵公司不可能向金融机构申请房地产开发贷款。 二、结语 综上所述，本律师认为，本项目在现有合作开发形式下，如不办理土地使用权变更登记手续，则贵公司存在较大的法律风险；如办理土地使用权变更登记手续，则房产公司又未达到土地使用权转让的法定条件；通过抵押或预售方式规避土地使用权转让的法律障碍，又会出现其他障碍。 在现有状况下，本律师认为，贵公司最好不参与本项目的合作开发。 三、说明 1、本律师只就法律问题作出判断，未考虑本项目的经济风险； 2、房地产项目合作开发的主体须是具有特殊资格的主体，没有房地产开发资质的企业或个人不能成为合作开