地铁对房地产市场的影响.doc

地铁对房地产市场的影响 虽然大连地铁由规划到实施经历了一番波折，但是仍在规划阶段的大连地铁已经对大连商品房销售做出了很大的贡献。像政府进驻的机场新区，像产业先行的高新园区，还有火车站新址所在的南关岭，在政府多重规划的带动下，在短期内迅速成为了楼市销售的热点区域。 一、商品房市场： 1.借势地铁，加大宣传 各版块在地铁规划出台之始便开始借此大势宣传自身项目位于地铁沿线的优势。宣传方式大多有以下几种： ?? 集中刊登报广，宣传项目未来交通优势 目前沿线楼盘报告宣传主推产品品质，09年上半年集中宣传地铁； ?? 销售现场展示地铁规划图，展示项目区位优势 ?? 客户销讲主推地铁 以上两种方式被应用的最广，几乎涵盖了所有沿线在售楼盘，并且借此提升项目的性价比。 2.部分板块价格变化 由于目前地铁工程仅有一号线和二号线开工建设，仅对地铁线路沿线的部分板块版块有所带动，其他版块地铁效应仍为显现。目前地铁沿线出现价格波动的版块有机场板块、南关岭板块、促进路板块及西安路板块。 机场板块和南关岭板块——多重规划并举，拉动区域内房价 机场板块自2007年开发至今，发展迅速，目前已有6家开发商进驻，商品房价格也逐年上涨，目前区域内项目均价最高达11300元/平，较08年下半年上涨了26%。随着地铁投入使用，以及周边生活配套逐步完善，区域内商品房销售价格仍将继续走高。 在火车站新址、体育中心开工建设、大连地铁二号线这些相关规划的带动下，目前南关岭板块商品房销售均价最高已经达到7000元/平，与08年初相比，价格上涨8%，目前个别项目已实现400-500元/平的涨幅，但仍有涨价空间，预计近期将继续提价。虽然区域内目前在售楼盘较少，仅有3个，但目前已有25万平的住宅规划，随着各项规划逐步落实，将进一步提升板块内的房价。 促进路板块——地铁打破板块内交通瓶颈，房源销售火爆 促进路板块由于亿达的进驻，近年来价格提升速度较快，目前区域内项目最高均价达12000元/平，随着地铁线路确定，板块内的东纬路站成为一号线和二号线的换成站，区域内原有的交通瓶颈被打破，加上原有知名开发商的进驻和老居住区内完善的生活配套，立刻引爆购房者的购买热情，用久违的开盘售罄成为目前楼市销售的热点板块。 西安路板块——线路交汇处，为板块投资价值锦上添花 西安路板块内各大商场云集，商业氛围浓厚，目前板块内房源供应多为公寓类产品，受西安路二期规划及学区房的影响，备受投资客群的青睐，而地铁西安路换乘站这一规划无疑为该板块的投资价值锦上添花，目前区域内项目均价最高已达13000元/平，部分项目出现月销售150余套的热销场面。 二、二手房市场： 商品房市场在各类规划刺激下风生水起，二手房市场借势商品房对地铁的宣传，让更多的购房者关注地铁沿线房源，目前，部分地铁车站周边的成交价格已经是涨势喜人。 价格——震荡上升 ? 08年12月-09年6月各板块成交均价走势图 据指南针市场部分析，经过上半年各版块内在售了楼盘对地铁的宣传，截止到09年6月，以上五个生活区二手房成交均价借势均有不同幅度上涨。 其中促进路受板块内商品房价格波动的影响，涨幅最高，较08年末上涨达21%，09年6月销售均价达6251元/平；机场板块和马栏板块涨幅相同，较08年末上涨10%，并且价格走势平稳；南关岭板块成交均价较08年末上涨6%；西安路虽然波动较大，但由于板块内房源供应稳定性较差，6月二手房成交均价基本与08年年末持平。 成交——稳步上扬 09年1-6月各生活区成交套数走势图 进入09年，随着成交均价逐步上扬，以上五个生活区内二手房成交套数也持续攀升，地铁沿线部分生活区二手房市场出现量价齐升的局面。 据指南针市场部分析，马栏生活区二手房成交量上涨最快，6个月的时间从月成交31套，激增至188套；机场板块则在商品房热销的带动下，6月成交36套，比年初增长了3倍。而促进路和西安路6月成交量与年初相比均实现200%以上的增长，成交套数分别为49套和95套；南关岭也以100%的涨幅力挺量价齐升的局面。 总结： 至2013年，随着地铁一号线与二号线建成通车，相关区域内的交通情况将会得到很多改善，届时，区域内的商品房及二手房市场将会更加活跃，价格也将继续走高。