第六章(房地产).ppt

主讲：刘华 第六章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 第二节 收益法在房地产评估中的应用 第三节 市场法在房地产评估中的应用 第四节 成本法在房地产评估中的应用 第五节 房地产评估的其他方法 第六节 在建工程评估 第一节 房地产评估概述 一 房地产评估对象及其分类 房屋建筑物（含相关建筑物和附着物）和承载房屋建筑物的土地的合称 土地及其分类 地球表面上由土壤、岩石、气候、水文、地貌、植被等组成的自然综合体 土地使用权价值评估 土地的权属性质：国有、集体 土地的经济用途：工业、商业、住宅、其他 土地经济地理位置：市中心、城区、郊区、开发区 土地取得方式：划拨、出让、转让、租赁 土地开发程度：生地、熟地等 第一节 房地产评估概述 房屋建筑物及其分类 房屋和构筑物的总称 房屋：用建筑平方米记量，具有一定高度的空间的建筑物 按房屋的使用性质分 工业厂房 商业用房 住宅 文教卫生用房、其他用房 房屋的结构类型划分 砖木结构、砖混结构、框架结构等 第一节 房地产评估概述 二 房地产的特性和评估特点 房地产的特性 位置的固定性 供求区域性 经济用途的可变性 价值量大，生产周期长，使用时间长 保值与增值性 内在、外在环境的统一性 房地产评估特点 非完全竞争性、非成本因素重要性、房地不可分割性 第一节 房地产评估概述 三 土地价格及其构成 （一）土地价格的主要类型 1、土地所有权价格和土地使用权价格 土地所有权价格：购买价格 土地使用权价格：出让金 2、基准地价、标定地价、出让底价、转让地价和租赁地价 基准地价：每个地区段的区域性平均地价 标定地价：宗地地块在一定时期内的地价 第一节 房地产评估概述 出让底价：待出让宗地或成片开发土地的最低控制价格 转让价格 租赁价格 3、土地总价、单位地价和楼面地价 土地总价=单位地价×土地总面积 楼面地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格 楼面地价=土地总价/建筑总面积 建筑总面积/土地总面积＝容积率 楼面地价＝土地单价/容积率 第一节 房地产评估概述 （二）土地价格的基本构成 土地所有者收取的地租以及对土地进行开发投资的完全成本 土地取得费 征地费（土地补偿费等） 拆迁安置补偿费 土地开发费 基础设施配套费、公用事业建设配套费、小区开发配套费 土地所有权收益 其他费用（税费、投资利息、利润） 第一节 房地产评估概述 四 房屋建筑物价格及其构成 （一）房屋建筑物价格的主要类型 流通形式：出售价格和租赁价格 技术单位：总价格和单位面积价格 交房时间：现房价格和期房价格 用途划分：销售、租赁、抵押等 第一节 房地产评估概述 （二）房屋建筑物价格的基本构成 房地产的开发建设成本和一定的利润和税金组成 前期费用 规划和可行性研究费；勘测及工程设计费；工程招投标费 建筑安装工程费 配套费用 合理利润 资金成本 第一节 房地产评估概述 （一 ） 一般因素 是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素 1、经济因素 经济发展因素、财政金融因素、居民收入等 2、社会因素 人口数量、密度与素质；家庭规模因素；房地产投机因素；教育科研水平因素、治安因素等 第一节 房地产评估概述 3、行政因素 城市发展计划与城市土地利用规划；对房地产价格的宏观调控措施；国家政策；政治局势等 第一节 房地产评估概述 （二） 区域因素 商业用房地产应重视的区域因素 工业用房地产应重视的区域因素 住宅用房地产应重视的区域因素 第一节 房地产评估概述 （三）个别因素 1、土地的个别因素（面积、形状、地势、土地用途、土地使用年限等） 2、建筑物的个别因素 面积、结构、材料等 设计、设备等是否良好 施工质量 产权状况等 建筑物是否与周围环境协调 第二节收益法在房地产评估中的应用 一 收益法在房地产评估中的对象及适用范围 将房地产的年纯收益按一定的还原率资本化，即在一定的折现率下计算出的未来纯收益的现值总和 适用于有收益的房地产价值评估（公用、公益性不适用） 无限期：房地产价格＝纯收益/资本化率 有限期 第二节收益法在房地产评估中的应用 收益法在房地产评估中的基本模式 年收益不变，收益年限永续 （一）评估房地合一的房地产价值 房地产评估值=（房地产年总收入-房地产年总费用）/房地产还原率 房地产总费用=管理费＋维修费＋保险费＋税金＋空房损失费 第二节收益法在房地产评估中的应用 （二）单独评估土地价值 1、单独空地的评估 土地评估值=（土地年总收入-土地年总费用）/土地还原率 土地总费用=管理费＋维护费＋税金 2、房地合一情况下，土地价值的评估 土地评估价值=（房地产年纯收益-建筑物年纯收益）/土地还原率 建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率 建筑物现值=建筑物