房地产开发企业财务问题论文.docxVIP

　　有人将21世纪称之为信息时代，也有人称之为网络时代，我们将它简称为时代更为形象和具有代表性。 　　随着以网络为代表的信息技术的迅速发展，全球房地产业也开始了一场深刻变革，一方面是智能化住宅小区开始走入普通人的生活；另一方面是房地产经营方式更加突出信息时代的特点。 　　近几年来，我国住宅与房地产业每年拉动经济增长15～2，住房建设投资额以7的增幅上升，已成为拉动国民经济增长的主要动力之一。 　　特别是国家作出让房地产成为我国国民经济的支柱产业的决策，以及住房分配货币化等一系列政策的全面实施，进一步确定了房地产业在国民经济中的支柱地位和作用。 　　面对时代的变迁，我国集团房地产企业的发展面临着前所未有的机遇和挑战。 　　企业成败的关键在管理，而财务管理是企业管理的核心。 　　目前大部分集团房地产企业已经开展财务核算电算化，提高了财务部门的工作效率，但也存在一个共同的缺陷，它只是简单模仿和照搬手工流程，将一项项相对独立的工作搬到计算机中，并通过一个个相对独立的子系统如工资核算系统、固定资产核算系统完成相应的工作，它所反映的资金流信息往往滞后于物流信息，缺乏会计数据传输的实时性。 　　在经济环境瞬息万变的今日，信息的实时性决定了它的有用性和控制力度。 　　当一笔超标准的采购费用发生时，或一笔非法事件的发生，会计信息的滞后性使资金流不在严格地受控运行。 　　随着集团房地产开发企业业务做大做精，管理层对信息的需求和预期发生改变，传统的财务管理信息系统必须更新。 　　实现财务、业务一体化是集团房地产开发企业信息化建设中最关键的问题。 　　怎样实现财务、业务一体化，以达到真正有效的经营运作控制，实现信息高度集成，这就是笔者所探讨的主题。 　　一、立项、规划环节的预算控制新项目开发应进行财务预算管理，即以资本预算为中心的预算管理模式。 　　新项目的开发面临极大的经营风险，这是因为必须投入大量的资本，而未来收益又具有极大的不确定性。 　　因此在新项目开发初期必须以资本投入为中心进行财务预算管理。 　　1立项环节的控制各开发公司新项目立项时须向集团总部提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》，并经集团立项听证会讨论通过。 　　《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容●成本费用估算和控制目标及措施；●投资及效益测算、利润体现安排；●税务环境及其影响；●资金计划；●《竞投方案》；●投资风险评估及相应的对策；●项目综合评价意见。 　　2规划设计环节的控制总体规划设计方案，应首先上报集团领导牵头组织的规划设计方案听证会审查，获通过后进入下一设计阶段如小区设计、单体设计、施工图设计。 　　每一阶段都须要求设计单位出具《设计概预算》，并在与上一阶段的概预算进行认真分析、比较的基础上，编制《建造成本概预算》，确定各成本单项的控制目标。 　　关于施工招标环节的成本控制、施工过程的成本控制、设备管理、竣工交付环节的成本控制、工程结算管理等一般均由各开发公司依据各自的特点在预算范围内灵活处理。 　　由此可见，集团总部的成本管理工作前期最为关键。 　　新开发项目经认证审核后，各开发公司在财务分析子系统中，编制有关项目的阶段性预算，从财务管理的角度，把各种控制项用相应的科目和部门进行反映和控制，因此，在管理软件中需要进行预算管理科目的设置，如在建工程设置为部门核算以便在各成本费用发生的同时，可以在总账中按部门录入其发生额，在进行数据处理时，可以按照部门进行归类汇总，在将数据转化为信息输出时，按部门、科目将预算和实际发生额进行对比分析。 　　以便集团公司高级管理层根据管理需要，对项目进行预算控制。 　　二、项目开发环节的财务控制1房地产开发成本的核算1成本归集对象。 　　房地产开发企业在进行成本核算时，像其他行业一样。 　　首先应该确定成本归集对象，即成本核算单位。 　　对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。 　　但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。 　　在这种情况下，笔者认为成本核算对象不能过细如以单幢为单位，因为这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。 　　相反，也不能简单地以整个小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年的时间，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其在管理上的作用。 　　笔者认为应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据。 　　对大的开发项目应该适当分块，比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块，