房地产抵押中存在的风险及控制论文.docxVIP

　　房地产开发贷款、个人住房贷款,以及其他贷款,通常将房地产作为抵押物。 　　而房地产抵押价值如果过高,就容易造成信贷风险,如果过低,抵押物的担保作用就得不到充分发挥。 　　《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》明确要求商业银行在发放房地产抵押贷款前,要确定房地产抵押价值,作为核定贷款发放额的依据。 　　因此评估师客观、合理的确定抵押房地产的市场价值,有效的控制和规避房地产抵押评估中存在的风险尤为重要。 　　一、房地产抵押中存在的风险1税收风险。 　　就目前上海市地方税务局发出《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知》为例说明。 　　《通知》明确规定个人出售非居住用房,应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税;个人出租非居住用房,应全额征收5的营业税、12的房产税和个人所得税。 　　据了解,根据1998年上海财税局出台的房产税收政策,上海市民出售房产取得的售房收入所应缴纳的各种税种统一按5综合征收。 　　而按照此次政策规定,非居住用房投资者负担的税费要远大于5。 　　举例来讲,银行向**公司发放流动资金贷款人民币2700万元,期限为1年,估价时点抵押物的评估值为5500元,抵押率为49,符合银行的相关标准条例规定。 　　如果完全以市场接受的价格来测算贷款风险,抵押物是位于市中心的商铺,足额回收贷款的风险比