房地产信托项目财务风险论文.docxVIP

　　一、房地产信托项目财务风险的表现在资金型房地产信托中，无论是股权投资、交易融资，还是债权融资、权益投资，从本质上看，信托公司都是房地产公司的债权人，都有以下几个主要特征一是期限较短，一般在15-3年，无法覆盖项目开发的全过程；二是利率较高，一般高于银行同期贷款基准利率2倍；三是还款来源主要依靠项目销售回款；四是要求固定回报，到期收回全部资金。 　　财务风险，简单来说是指公司财务结构不合理、融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。 　　具体可分为经营风险、筹资风险、投资风险。 　　1经营风险一般来说，房地产信托项目中，经营风险主要表现有应收账款管理风险、存货管理风险。 　　房地产公司的应收账款主要是支付首付款的购房者应付的剩余购房款。 　　其形成主要由三种形式一是应收银行按揭款已向银行申请办理按揭手续，但尚未到账的销售款，该种形式为房地产企业应收账款的主要形式；二是应收客户按揭欠款在房地产公司连带担保的期限内，客户未按照合同约定按期支付的按揭款；三是分期付款前款客户采用分期付款方式时，未按合同约定交纳的购房款。 　　在多数房地产信托项目中，应收银行按揭款发生坏账的可能性较小，但是回款时间有赖于银行内部审批速度；后两种应收账款的产生原因多种多样，可能是购房者主动违约，也可能是购房者与房地产公司有纠纷，甚至还有开发商虚假销售的可能。 　　房地产公司