第5章房屋买卖.pptVIP

* 房地产经纪 * 5.契税：契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。税率为3%—5%。 自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积90平米及以下的，减按1%的税率征收契税。面积为90平米以上的减按1.5%的税率征收契税。第二套，90平米及以下1%，90平米以上2%。（北上广深除外） 广州： 90平方以下（不包含90平方）契税1%。 　　 90平方以上契税1.5%。 　　 二套房、房产性质为别墅或商业用途缴纳3%。 * 房地产经纪 * 　二、存量房买卖税收　　1.增值税、城市维护建设税及教育费附加：　 个人将购买2年及以上的普通住房对外销售的，免征增值税。 * 房地产经纪 * 　2.个人所得税：出卖人转让存量房以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%税率缴纳个人所得税。 对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 3.契税 4.印花税：买受人应缴纳每证5元的权证印花税。 * 房地产经纪 * 三、房屋买卖环节费用　　1.住宅专项维修资金：是指专项用于住宅共用部分、公用设施设备保修期满后的维修和更新，改造的资金，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。 * 房地产经纪 * 2.住房交易手续费：新建商品住房，由每平方米3元降为每平方米2元。存量住房由现行每平方米6元降为每平方米4元。 3.评估费：（1）申请贷款时，公积金贷款中心或商业银行为确定房屋的价格需对待抵押的房地产进行估价。（2）缴纳房地产有关税费时，交易双方申报的房屋成交价格过低，有关主管部门对房屋进行估价。 * 房地产经纪 * 4.住房公积金贷款担保费：在公积金贷款中，银行为了规避风险，需要借款人提供有足够代偿能力的法人、其他经济组织或是自然人的担保保证。常见担保方式为担保中心或担保公司进行担保。 　　5.公证费　　6.登记费：　　（1）住房登记收费标准为80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。　　（2）房屋登记收费标准中包含一本房屋权属证书费，但每增加一本征收加收证书工本费10元。　　7.房地产经纪服务佣金。 房地产经纪 * 房地产经纪 * 第五章 房屋买卖 教学内容： 1、房屋买卖市场 2、房屋买卖及其流程 3、房地产价格分析 4、房屋买卖环节税费 * 房地产经纪 * 一、房屋买卖市场　买卖的商品是房地产或房地产权益的市场。　　新房市场 和存量房市场　　现房市场和期房市场　　居住和非居住房地产市场　　高档、中档、低档房地产市场 第一节　房屋买卖市场 * 房地产经纪 * 　二、房屋买卖市场的参与者　　 * 房地产经纪 * 　三、房屋买卖市场的特点　　1.区域性　　2.垄断竞争性　　3.周期性　　4.易于形成泡沫 * 房地产经纪 * 一、房屋买卖的条件 一）新建商品房销售规定　　（一）商品房预售的条件　　1.已交付全部的土地出让金，取得土地使用权证书。　　2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。　　3.提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工日期。　　4.取得《商品房预售许可证》。 第二节　房屋买卖及其流程 * 房地产经纪 * 　（二）商品房现售的条件　　1.具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。　　2.取得土地使用权证书或是土地的批准文件。　　3.持有建设工程规划许可证和施工许可证。　　4.已通过竣工验收。　　5.拆迁安置已经落实。　　6.配套基础设施和公共设施具备交付使用条件，或已确定施工进度和交付日期。　　7.物业管理方案已经落实。 * 房地产经纪 * （三）商品房销售代理的规定 1、实行代理销售商品住房的，应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。 2、房地产经纪机构应当经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示；额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取其他费用。 3、房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订阴阳合同违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。 * 房地产经纪 * 　（四）新建商品房销售中的禁止行为　　1.不符合商品房预售条件的，开发商不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用，不得参加展销活动