建筑规划设计对房屋建设成本的影响.ppt

随着房地产市场做大做细，对开发商的综合实力以及对房屋建设成本的把控要求越来越高。若能有效控制房屋造价，在目前竞争激烈的房地产价格战中，严控成本的开发商将有更大优势和能力迎接市场的挑战。 从上表可以看出，土地成本和税费成本在已获得土地和销售价格不变的情况下基本为固定费用，而营销费用、公司管理费和财务费用对成本有一定影响，建安工程成本比例最高，影响最大。当然各个地区因为楼面地价相差较大，上述比例并不固定，但在楼面地价较高地区，建安成本比例也至少占40%～60%。 对房屋建设成本的控制应该从土地获得，建筑设计，报批、报建，开工建设，预售和竣工验收等各项开发环节全面把控，以及全员参与成本控制，从项目开始到结束均能达到良好成本控制效果。而建筑规划设计主要控制建安工程成本，对整体建设成本起到重要作用。 建筑规划设计可以有效地在项目前期规划、单体方案设计、施工图三阶段严格控制建安工程成本，根据各阶段不同特点采取不同方式将建设成本降到最低，从而对整个房屋成本控制起到重要作用。 开发商首先在选定设计单位时，要充分考虑设计单位的综合实力以及为项目所配备的设计人员个人素质，从规划方案、单体方案到施工图应从不同阶段挑选不同设计单位，同时应下达详细的设计任务书。从下面几个方面分别阐述一下控制建筑造价的具体方法： ①开发商在取得国有土地使用权前后，一般会对该地块进行可行性研究，同时结合地块地理位置、周边环境、面积大小等进行规划产品的定位。而建筑产品中含低层建筑（一~三层）、多层建筑（四~六层）、中高层建筑（七~九层）、高层建筑（十层以上）等各种不同类型，各种不同的类型决定了建筑产品建设造价的差异，从同种结构造型的角度，上述几种产品造价从低到高依次为低层、多层、中高层、高层，若采用不同结构形式（如钢结构、混凝土结构、木结构等等），又不可一概而论。同时每个单元户数（即一梯几户），越少成本越高，但越高使用功能越不理想，须结合地块规划定位情况综合考虑。 下面从不同规范规定角度说明建筑高度层数对成本的影响： 从上述表三~表六可以看出，不同高度的建筑，其楼梯、电梯、消防喷水灭火设施等的要求完全不同。楼越低，设备要求越少，设备投资占总成本比例越低，两者为正比关系。但随着建设土地资源的减少，会出现越来越高的高层建筑，低层、多层建筑则在不断的减少，建设成本则在不断的增加中。 ②建筑产品布局方式不同带来造价的差异，平面布局对称规则：高宽比6，基本不扭转，长宽比4，平面现浇楼板连续，竖向荷载、刚度均匀，此类建筑产品造价成本为最低，但随着地块大小影响，功能布局影响，并不能做到尽善尽美，只能在建设造价与规划功能上取得一个相对理想的平衡点。 ③地块初勘的重要性直接影响产品的布局和房屋基础造价。规划设计前一般须对本地块进行初步勘探（布点间距40～100米），初勘目的就是查明地块下土质好坏情况及岩石层分布高低和走向，从而在项目规划时尽量结合本地块的地质情况布置不同的建筑产品，对较好的地质情况利用到位。如浅埋土层地质较好，地基承载力较高，应尽量在该区域内布置低层和多层建筑，基础考虑采用天然基础形式（如条形基础，筏板基础，独立柱基础等）。其它地质情况不太理想区域，尽量布置中高层建筑，基础考虑采用桩基础等形式。 政府规划建设局在开发商取得土地使用权后，会针对该地块下发规划设计条件告知书，主要内容包括： a、规划用地面积； b、容积率； c、建筑密度； d、建筑层数、高度； e、总建筑面积和商业建筑面积； f、配套要求（雨、污水排 放方式和处理方式等）； g、停车位配建标准及消防车道要求； h、建筑间距要求； i、绿化率； j、套型建筑面积比例； k、配套公建（如幼儿园、居委会等）。 从开发商的角度而言，在满足建筑布局、功能美观的前提下，尽量采取上述指标的上限或下限，主要有以下几点体会：  （1）停车位尽量满足地面允许停车位上限要求，而地下停车位满足下限要求，则可以节省地下室的面积，直接减少公摊造价； （2）对雨、污水排放采取就近与市政管网接口； （3）结合地块地理位置和区域优劣势，考虑合理的商业建筑面积，同时对套型建筑面积也可根据市场需求采取不同比例；