镇海招宝山宾馆项目市场可行性分析报告.ppt

成本估算表 现金流量表 方案三： 地上一层商业； 地下建二层，不设地下商业。 规划指标 * 市场可行性分析报告 目 录 项目研究 市场研究 产品定位 经济分析 定位依据 本项目产品的定位将从以下几个方面进行分析： 一、通过镇海房地产市场状况的研究，为项目寻找发展空间； 二、通过项目所处的周边环境的分析，为项目确定符合地域性的产品； 三、根据对不同产品配比的财务测算，确定项目产品定位。 项目概况 项目区域概况 区域人口：镇海，古称浃口、蛟川、海天雄镇。现辖二镇四街道，总人口27万，陆地面积218平方公里，海岸线长21公里。 港口优势：镇海港是宁波港的主要组成部分，港口年吞吐能力超过1200万吨，并拥有我国最大的5万吨级液体化工专用泊位。 交通优势：杭州湾跨海大桥建成贯通、舟山连岛大桥从镇海登陆以后，将从根本上打造镇海全新的区位格局，镇海将全面融入沪杭甬2小时交通圈。 居民收入：全区城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到15882元和7187元，居民的消费能力较高。 外向型经济是镇海又一显著特色。近几年来，镇海区坚持引进强区的战略，高度重视招商引资的载体建设，韩国ＬＧ、台湾金丰、荷兰阿克苏诺贝尔等一批跨国公司和国际著名企业先后落户镇海，推动了镇海对外开放和经济发展。 镇海旅游资源独特，自然人文景观相互辉映。素有东南第一山美誉的招宝山，挟江临海、瑰丽夺目，九龙湖旅游区野趣浓郁，景色秀丽，成为旅游开发的热土 。 经济实力雄厚，第三产业的发展为项目成功开发奠定基础 镇海区位图 镇海新城区 项目位置 项目位于镇海城区鼓楼东路以北，招宝山饭店附近。 毗邻镇海中学，人民公园、鼓楼步行街，旅游胜地镇海招宝山就在附近。 整个处于镇海城区闹中取静之地。人民公园、镇海中学，使本项目具有浓厚的文化底蕴气质和良好的环境。 鼓楼步行街带来了一定的商业氛围，但是目前商业还未完全启动。 本项目地块 项目地块区位图 经济实力雄厚，第三产业的发展为项目成功开发奠定基础。 从地块本身出发，研究其区域、配套、环境，为项目定位提供了最基本的素材，这样才能体现地域性和唯一性。 从本地块的周边环境来看，本项目处于镇海城区闹中取静之地，宁静又有文化氛围的环境。要抓住“具有文化底蕴、城市中心”这两点来进行定位，体现本项目的价值。 项目概况总结分析 房地产市场状况 区域目前在售个案 海景东苑 项目地址：位于沿江西路以北，南大街以西，雄镇大酒店以西。 项目形态：三幢小高层，1#楼11层，2#楼15层，3#楼18层，大约110套。 户型面积：1#楼面积为153平方米，四房两厅两卫，一梯两户。 2#楼为147平方米，三房两厅两卫，一梯两户。 3#楼3-5层为95平方米、38平方米、35平方米和110平方米。 3#楼6-15层为141平方米和145平方米，两梯两户。 主力面积：主力面积在140-153平方米之间。 销售价格：均价5700元/平方米，地下车位11万/个。 销售状况：目前项目已经结顶，110平方米以下小面积已经全部销售完毕，目前还剩余50%左右的房源为大面积户型。 综合分析：该楼盘目前在镇海属于高档楼盘，价格比较高，地段有利有空，临江，但是在码头边上，噪音也会比较大。所以，销售已经快半年，由于整体总价过高，销售速度并不是很理想。 锦秀福兴 开发商：宁波市镇海福兴房地产开发公司 项目位置：在车站路 项目形态：沿车站路两幢11层小高层，单层有11套，约240套左右。 项目进度：06年8月份交付 销售价格：住宅5000元/平方米，地下车位9万/个，商铺5.6米挑高18000万/平方米 销售状况：目前销售率为80%左右，剩余房源基本以130平方米大面积为主。 商业项目 开发单位：加贝超市 招商单位：加贝购物俱乐部开发部 总营业面积：10000平方米，位于鼓楼东路以南，南大路以东。分A、B两区，其中A区6000平方米，为加贝大型综合超市；B区是黄金旺铺，总面积4000平方米，分两层。店铺面宽4.2米，层高5.6米，深度8-10.1米。 销售价格：1F为25000元/平方米，2F为为11000-12000元/平方米 招商情况：一楼沿街店铺5元/平方米/天，一楼内街4元/平方米/天 二楼2.5元/平方米/天。 目前经营情况：06年1月20日正式营业，目前沿街商铺基本已经招满，还有四间未有商家，内街只有三家餐饮店，并不理想，二楼目前只有一间茶室和火锅店，二楼招商并不理想。可能与整体还未形成火候有关。 九湾弄商业步行街 租赁市场 上表选择为项目附近的小区，部分是针对镇海中学的租赁产品。