企业抵押贷款后租户合同是否有效.docxVIP

企业抵押贷款后租户合同是否有效 　　抵押合同中当事人约定的抵押期间是否有效　　【案情】　　XX年4月16日，某信用社与王某签订了一份借款合同，约定了某信用社向王某贷款30万，借款期间为合同签订之日起至XX年4月15日止，同日，胡某为该笔贷款提供了抵押担保，某信用社与胡某还签订了一份抵押担保合同一份，约定抵押期限自本抵押合同登记之日起至XX年8月16日止。签订合同后办理了抵押登记，登记机关在他项权证上设立抵押担保期限至XX年8月16日。借款到期后，借款人王某无力还本付息，抵押人胡某不愿承担抵押担保责任，某信用社于XX年3月14日诉至法院要求借款人王某还本付息，并对其抵押房产享有优先受偿权。被告胡某辩称约定的抵押担保期间早已经过，某信用社没有及时主张权利，故其对抵押房产不再享有优先受偿权。　　【争议】　　上述案例的焦点有两点，即：　　1、抵押合同中当事人约定的抵押期间有效还是无效？　　2、登记机关设立的抵押期间是否有效？　　【评析】　　首先，抵押权属于担保物权的一种，应当严格遵循物权法定的原则。物权法定原则是指物权的种类及其内容等均由法律明确规定，当事人不能任意创设新物权或变更物权的法定内容。若抵押权根据合同当事人约定就可消灭，则有违物权法定原则。认定抵押合同中当事人约定的抵押期间无效，对于登记机关设立的抵押期间笔者认为因该登记设定系行政机关作出的具体行政行为，需要当事人另行提起行政诉讼，法院在民事诉讼中不宜直接通过判决确认其是否合法有效。　　其次，最高人民法院通过司法解释对在担保合同中约定担保物权期间的行为的法律效力予以否定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第13条第1款规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”。另外，《物权法》第二百零二条规定了抵押权行使的期限，即抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。可以看出物权法对抵押权行使的期间有明确的规定，不能由当事人自己约定。但是在实践中，有抵押登记机关在抵押物登记时，要求将抵押权登记为一定期限，期限届满后必须重新登记或叫续登，否则抵押权消灭。基于上述原因，登记机关的这种做法侵犯了担保物权人的合法权益。担保物权人若因此而受到损失，可提起行政　　诉讼并要求登记机关赔偿。　　总之，抵押担保期间的设定不利于债权人利益的保护，我国法律及司法解释否定了担保期间在担保物权存续上的任何意义。抵押权人只要在主债权诉讼时效期间行使抵押权，即使超出约定的担保期间申请担保物权的要求仍应该得到法院的支持。　　一、基本案情某工程公司于1995年开发一幢商住楼，其中一楼为18间店面房，该工程于当年11月竣工后，工程公司即开始出售店面房，至1997年5月份所有店面房分别出售给15位买主，双方分别签订了售房协议，工程公司并收取了相应的价款。1997年2月3日，工程公司因急需用款，与某建行签订了借款合同。约定：由建行向工程公司提供28万元借款用于购买材料，借款期限自1997年2月3日至1998年2月3日，贷款利率为双方同时又签订抵押合同一份，约定以18间店面房中的东首两间及西首第一间作为抵押物抵押担保贷款本金及利息、违约金、赔偿金以及为实现债权所支付的费用。抵押合同签订后，双方并到工商管理部门办理了抵押登记手续。上述所抵押的三间房屋所售时间分别为东首第一间于1995年11月12日售出、东首第二间于1995年12月11日售出、西首第一间于1996年1月31日售出。工程公司于1997年8月28日领取了上述18间店面房的产权证，其产权人为工程公司。此后，建行多次向工程公司主张权利，一直未果，双方遂形成纠纷。现建行向法院提出要求确认工程公司与购房户的购房合同无效，并根据担保法的规定以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。　　二、此案所涉及的法律问题　　此案实际涉及三个问题：　　、合同的生效问题。合同的生效是指已经成立的合同因符合法律的要件在当事人之间产生了一定的法律约束力。合同生效须具备两大要件：一是合同成立；二是合同依法成立。合同成立是合同生效的前提，必须具备以下要件：1、订约主体必须存在至少双方当事人；2、当事人对合同内容协商一致；3、合同成立须具备要约和承诺阶段。而依法成立是合同等效的必备要件，它是判断合同是否具有法律效力的重要标准。合同成立与合同生效是两个不同的概念，合同成立是指合同订立过程的完成，但合同成立并不是当然生效，还必须具备一定条件才能生效。合同生效必须具备下列三个条件：1、行为人具有与订立合同相适应的民事行为能力；2、行为人订立合同时的意思表示真实；3、合同内容不违反法律或者社会公共利益，即合同内容不得违反法律、行政法规的强制性规定。　　而抵押合同作为一种