成都新繁东湖历史文化商业街区项目营销策划报告.doc

新繁东湖历史文化商业街区项目营销策划报告 PAGE PAGE 58 国际化、专业化、规模化 国际化、专业化、规模化 邮箱：sagaorg_hroot@网址： 电话真址：中国·四川省·成都市人民南路四段50号邮编：610041 邮箱：sagaorg_hroot@ 网址： 电话传真地址：中国·四川省·成都市人民南路四段50号 邮编：610041 新繁东湖历史文化商业街区项目 营销策划报告 2009年2月 目 录 第一部分：新繁商业发展与竞争环境调研 一、新繁宏观经济概况 二、新繁商业现状与发展调研 三、竞争项目调研 四、需求分析 第二部分：项目本体分析 一、项目开发主体分析 二、项目地块分析 三、项目在城市中的地位及对城市未来发展的作用 第三部分：项目战略发展选择 一、SWOT分析 二、开发模式 三、商业模式 第四部分：项目定位 一、项目总体定位 二、形象定位 三、功能定位 四、业态定位 五、客群定位 六、价格定位 第五部分：营销策略 一、运营目标解析 二、目标客群锁定及分析 三、营销策略 四、推广策略 第一部分：新繁商业现状与市场调研分析 一、新繁宏观经济概况 1.1新繁概况： 新繁镇位于成都市以北、新都区域西部，距成都市外环路9.5公里。新繁镇距今约2800年历史，是国家、省、市、区“四级”重点镇，全国小城镇建设示范镇，四川省历史文化名镇，成都市优先发展重点镇；全镇幅员面积81.5平方公里，包括一镇三场（新繁镇、荣校、严家桥、王家船）、一江两河（青白江、毗河、锦水河）、一湖两寺（东湖公园、龙藏寺、观音阁）；辖41个村（社区），总人口12万余人；目前建成区面积9平方公里，镇 1.2历年经济指标 1.2.1新繁2004年到2007年经济增长情况： 2004年底农业增加值1004万元，工业增加值13682万元，三产业25731万元，2007年截止11月底，农业增加值21081万元，工业增加值115214万元，三产业58068万元；2004年底财政收入为1500万元，到2007年底目标值5452万元，实际达到5460万元。年均增长率57%； 2004年底城镇居民人均可支配收入为9718元，到2007年底目标值14039元，实际达到14120元，年均增长率13%；2004年底农民纯收入4713元, 到2007年底目标值5273元，实际达到6370元，年均增长率11%。 1.2.2新繁2008年经济情况： 2008年全年完成一般预算总收入6600万元，完成全年目标的 104.76%；一般预算收入2763.5万元，完成全年目标的110.5%；固定资产投资预计完成5.26亿元，完成目标的100%，（1-10月认可值完成4.6834亿元，完成目标的89%）；工业投资预计完成4亿元，完成目标的100%（1-10月认可值完成3.8165亿元，完成目标的95.4%）；全口径工业总产值预计完成38.95亿元 ，完成目标的100%(1-10月认可值完成32.8056亿元,完成目标的84.2%)；规模以上工业总产值预计完成28.32亿元 ，完成目标的100%(1-10月认可值完成24.6536亿元,完成目标的87%)；外贸出口预计完成150万美元，完成目标的150%(1-10月认可值完成127万美元,完成目标的127%)；社会消费品零售额完成6.21亿元，完成全年目标的100%；农业增加值增长5.2%，农民人均纯收入增长11%，新引进5000万元以上项目预计完成3个，完成全年目标的300% (1-10月认可值完成1个,完成目标的100%)；区外到位资金4.5亿元，完成目标的100%；市外到位资金3.9亿元，完成目标的100%；合同利用外资预计完成200万美元，完成目标的100%；实际利用外资预计完成150万美元，完成目标的100%。农民人均纯收入达6370元，城镇居民人均可支配收入达14120元。 1.3新繁未来城市定位及规划 根据新一轮成都市总体规划，成都将形成南北轴线发展态势。新都正处在南北轴线发展的黄金走廊上，是成—德—绵经济带的桥头堡，成都新区、北部新城的核心组成部分（北部新城规划面积30多平方公里，其中新都区有22平方公里）。而新都正全力打造“一区一园一中心，两城两镇两区域”，大力推进工业东区、成都家具产业园、新都物流中心、北部新城和北部商城建设，优先发展新繁、石板滩两个重点镇。可见，新繁作为新都的西部副中心，将成为北部新城重点推进的区域之一。 根据《新繁镇镇区总体规划》，新繁未来城市规划及建设目标：建成四川省级历史文化名镇，新都西部次区域中心，以现代服务业为纽带，融合都市设施农业、家具工业、休闲文化旅游业，具有深厚历史文化底蕴和优