成都万科城市花园后期开发项目规划设计案文档.docVIP

目 录 项目决策背景 ---------------------------------------2 第一部分 项目概况 --------------------------------------- 3 第二部分 法律及政策性风险分析 --------------------------------------- 14 第三部分 市场分析 --------------------------------------- 16 第四部分 规划设计初步分析 --------------------------------------- 24 第五部分 项目推进计划 --------------------------------------- 32 第六部分 投资收益分析 --------------------------------------- 33 第七部分 管理资源配置 --------------------------------------- 37 第八部分 综合分析与建议 --------------------------------------- 39 项目决策背景 万科自2000年上半年进入成都市场，开发的成都万科城市花园取得成功，已推出的城花一期、二期热销完毕，后续开发仍在继续顺利推进，万科品牌已得到成都市民广泛认同。 但目前仅有城花单项目操作已不能满足集团日益增长的利润要求，随着对成都市场更深入的了解，成都公司对成都住宅市场进行了全面的研究后，认为成都房地产业将保持持续的增长，有必要在成都继续寻找新的投资机会。 成都公司现有职员85人，多项目配置，单项目操作，从操作经验和人力资源状况看，成都公司已具备多项目操作能力，成都公司急需寻找城内中小项目进行利润补充。 随着国家加强土地资源的调控，拍卖方式将为今后房地产开发的主要土地供应来源。2003年元月16日，成都市将推出东郊结构调整后的市区内首块较大规模土地——前锋集团旧厂地块， 进行公开拍卖。此项目位于成都市中心区域，规模适中，有助于公司多项目操作和提升万科品牌形象。成都万科将参加此地块投标，如能竞得，成都公司将开始多项目开发运作。 第一部分 项目概况 项目背景： 成华区位于成都市东北部，在城市向东发展中首当其冲。人口54万，面积110.6平方公里，辖4个乡、12个街道办事处。区内云集有200多家以电子工业为主体，多种行业并存，门类较为完善的国有企业，是成都乃至四川重要的工业基地。电子科技大学、成都理工大学等10余所大中专院校及30余家科研院遍布全区，是成都市重要的教育科研基地和高科技人才聚集的地方。 由2001年11月开始的沙河综合整治工程预计耗资20亿元，计划用三年的时间完成沙河的初步整治，将沙河做成成都市的第二张城市名片。在沙河综合整治工程带动下的东郊工业区搬迁工程占地107.4平方公里，市政设施改造和建设投资总额达228亿多元。调整后的东郊将成为集物流配送，商业金融、居住生活、科技产业、旅游休闲等功能于一体的综合性城区。其工业用地将由现在的30％降到11％左右，城市绿地将达到12％以上。2003年1月16日，成都有史以来的首家整体搬迁企业，也是东郊结构调整后的首块成规模土地——前锋集团旧厂地块，将“摆”上拍卖台。 1、位置： 项目位于成都市东北方向，紧邻府青立交桥，在一环路北四段外侧，南与一环路接壤，西与前锋路接壤，北、东侧均为前锋厂厂区。属成华区行政辖区范围。 项目位置 与项目接壤的两条道路路况良好，40米宽的一环路双向四车道，前锋路宽20米，前往市区内外的路网四通八达，非常便利。其中： 成都市东北主干道府青路与项目距离约150米；通过府青路到春熙路商圈约3km路程； 项目与内环线距离约1km，可通过泰安街直达，便利的使用城内各种高级别配套； 项目与三环路直线距离约5500米，可通过府青路连接三环路快速通往城市各处（北门进出成都的必经之道——府青路上的青龙场立交桥从2003年元旦起停止收费）。 2、宗地概况 宗地用地面积约67.5亩，净地面积38449.79平方米（57.674亩），形状规则方正，原为前锋集团旧址。地面建筑现已拆迁完毕，除保留有数十株成龄桉树外，地表平整。 宗地北至前锋办公楼 南至一环路对面的北苑商场 宗地东至前锋厂厂区 西至前锋路对面的前锋厂生活区 南面一环路 北面华油路 东面