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商品房预售合同的登记论文 　　从商品房预售合同角度谈期待权　　摘要：期待权自产生以来，一直是学者争论的中心，在期待权学说发展的历程中，学者们对于期待权的认识，无论是从概念、构成、性质还是范围的界定上，都存在着极大的分歧。本文对期待权的概念、性质、类型、保护等问题做一个初步探讨，以期促进我国民事权利体系研究的深入与完善。　　关键词：期待权预告登记　　一、期待权的概念厘定　　期待权这一概念始于19世纪德国所有权保留买卖制度中，用以描述所有权保留买受人除了基于所有权保留买卖合同而产生的债权性质的所有权移转请求权和支付价金义务以外的法律地位。[1]学者们对于期待权研究众说纷纭。　　布莱克法律词典将期待权定义为一种附条件的权利。我国台湾学者王泽鉴先生认为，所谓期待权者，系指因具备取得权利之部分要件，受法律保护，具有权利性质之法律地位。[2]我国大陆学者申卫星博士在其著作《期待权基本理论研究》中则将期待权界定为对未来完整权利取得的一种期望，因取得权利之部分要件而受到法律的保护，从而成为具有权利性质的法律地位。[3]我国学者王轶教授给期待权下的定义是：所谓期待权是指取得特定权利部分要件的主体所享有的，得因法律规定或当事人约定的其他要件的实现而取得特定权利的受法律保护的地位(自由)。[4]通过以上定义归纳，我们可以将期待权界定为：期待权是与既得权相对应的民事主体在　　浅论房屋预售合同　　摘要：房地产的买卖是关乎与国计民生的大事，党和政府多次通过各种途径对房地产市场进行有效的调控。随着市场经济制度的逐步完善，房地产市场中也出现了许多新的交易方式，其中房屋预售便是其中最为重要的一种制度之一。本文试图从实际情况的角度出发，结合相关的法学理论，浅析一下有关房屋预售合同利与弊。　　一、房屋预售合同的概述　　随着房地产业的迅速发展，房屋预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。所谓房屋预售，亦称为商品房预售或称“卖楼花”，是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预售给购买者的行为。商品房预售由于其交易方式和标的物的特殊性，即交易时，交易的标的物——房屋尚不存在，正在建造中，交易标的物所有权的转移是在约定的未来一定日期。它是房地产开发企业常用的一种很好的融资形式。房地产投资投入大，且资金回收需要一个较长的过程。这就给发地产开发商的资金链带来了很大的压力。商品房预售制度能够很好的缓解这种压力。而且由于向消费者出售的不是“现房”而是“期房”，从价格上来说相对“现房”肯定是有一定优惠的，在房价居高不下的今天，对于购买者来说具有着很大的吸引力。　　但由于商品房的预售尚不同于房屋的实质性买卖，它购买的仅仅是房地产开发销售部门的一纸承诺，真正的房屋交接尚未形成，对购买者来说，则将冒着商品房能否如期按质按量交付的风险。因此，对房地产开发企业的商品房预售应严格规范，否则，购买者的利益很可能将受到侵犯。我国对楼花市场一向持慎重的态度，I996年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》对预售商品房作了严格的规定。首先对商品房预售的主体资格作了限定：1、预售方必须经土地管理部门核准，已全部交付土地使用权出让金，取得了商品房屋开发项目的土地使用权的；2、商品房屋的开发项目已经当地计划管理部门立项，已申领了固定资产投资许可证的；3、持有建设工程规划许可证的；4、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的。5、预售方已向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得了的。其次，实行商品房预售合同登记制度，即双方签订后，还应向当地房地产管理部门办理登记备案手续，预售方不得将已预售的房屋重复出售。但何谓房屋预售合同？我国法律未予以规定。我们认为，商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。[1]商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，是将尚不存在或尚未建成的房屋预售。因为商品房预售合同在成立之时，房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售”的字样，但商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的座落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的。[2]但是我国《房地产管理法》对商品房预售合同的内容并未作统一的规定，目前房地产开发公司使用的预售合同多为标准合同，通常是由预售方单方面拟定的，且由于预售合同的专业性较强，现实生活中我们不可能要求购房者有如此专业的能力，因而购买方往　　往