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合同按套内建造面积 　　按套内面积计价的利弊　　北京规定今后商品房销售以套内建筑面积计价，目的是想规范房地产交易市场的同时，也能提高土地利用率。但在实际操作过程中，这一计价新政在现实生活中可能会引发许多负面的连锁反应。　　在房价高、买房难的今天，在房地产市场上的每一次风吹草动，都会出现蝴蝶效应，都会牵动众多老百姓那敏感的神经。北京市按套内面积计算房价的政策一出，在百姓中间立刻引起了轰动效应!但这一政策到底对购房者意味着什么呢?合理性体现在“三利”　　首先我们应该承认，北京市住建委推出这一政策的初衷是良好的，而且也有它的合理性。　　长期以来，商品房习惯于以总体建筑面积计价，套内套外混在一起。一般的购房者对于一个小区到底有多少公共面积、自己又应该分摊多少很难搞清，结果商品房定价处于模糊状态，开发商可以很方便地利用套外面积跟购房者玩捉迷藏游戏。　　因此公摊面积就成为了开发商与业主发生纠纷较多的集中点。据时代九合律师事务所的王建文律师介绍，造成这一现象的根本原因在于建筑形式本身比较复杂，虽然同是为小区服务的，有的建在地下室就可以公摊，有的建在室外就不能公摊，另外是否为这个楼的业主独立服务也很难说，因此纠纷也比较多。他强调，正是因为公摊面积问题复杂，把按建筑面积计价改为以套内面积计价才显得那么重要而紧迫。只有将商品房定价严格限定于按套内面积计算，购房者付出的购房资金与他看得见的房屋实有面积直接挂起钩来，才能真正杜绝模糊定价所导致的种种购房陷阱。这样做虽然会提升单位面积的价格，但也起到了给购房者一个“明白账”的效果。从这一点来说，按套内面积计价确实有利于保障购房者的权益。　　其二，放眼海外，以套内面积计价也是国际上通行的做法。从这个角度来看，也算顺应了国际潮流。　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者，对公有共用面积的范围确定和面积测算，是比较专业的技术问题，一般购房者很难对此有透彻的了解。因此大多数市场成熟的国家在房产交易中都以套内面积计价。这是大势所趋，我国迟早也将采取这种计价方式，重庆和北京只是先行一步，接下去很有可能将会在全国推广。　　记者在网上搜索发现，贵州、海南、四川等省份及广州、柳州等城市，都曾经进行过按套内面积计价的试点。　　其三，这一计价方式有利于土地集约利用。因为按套内面积计算房价，将使公摊成本没有办法直接计入销售价格，进而会迫使开发商努力提高住房的得房率，控制公摊面积。这样一来，就能在客观上提高土地的使用效率，符合城市土地集约节约化利用的国策。　　模糊定价漏洞没解决　　俗话说：巧买哄不了拙卖的。不管楼房的单位面积价格怎样计算，开发商都不会做赔本生意。羊毛出在羊身上，无论是按建筑面积计价还是按套内面积计价，开发商都会将公摊面积的成本和其预期利润加到房价里，分摊到房子的单位面积上。就算是按套内面积计算，购房者也得承担公摊部分的钱。可是不管是算建筑面积还是套内面积，购房者都一样搞不清楚公摊面积到底有多大。因此，以套内面积计价并没有从根本上解决模糊定价的问题。　　更重要的是，该政策的配套措施仍踪影全无，即如何规范公摊面积的计算与定价并无下文，这也是眼下质疑声此起彼伏的重要原因。如果政府仅仅要求开发商按套内面积计价而没有其他的监管措施跟上的话，这种对购房者的所谓保障将是很有限的，甚至可以为开发商玩另一种捉迷藏游戏提供方便。　　因此在许多人眼里，这样简单的规则改动只不过是换汤不换药的一种说法，并没有解决市场不规范不透明的积习，购房者的权利依然无法获得保障。　　可能引发负面连锁反应　　更令人们担心的是，游戏规则的突然改动，会不会引发出各种各样的负面连锁反应?　　首先，双重计价标准将会导致统计上的混乱。从时间上看，此次新规只适用于新建商品房，但对于存量商品房则继续适用按建筑面积计价的规则。这样一来，同一城市里的住房价格统计就会出现混乱，所谓鸡同鸭讲的笑话就可能在现实中出现。从空间上看，此次新规只适用于北京，就算将来逐渐推广到全国，也是一个一个城市推广。这样的话，像国家统计局每月推出的全国70个大中城市的房价数据将如何进行纵向比较呢?从房屋性质上看，此次新规不适用于经济适用房和两限房，但包括上海在内的许多城市在统计住房均价时也包括经适房和限价房，结果统计出来的均价就会失真。从销售面积上看，如果有的城市算建筑面积，有的城市算套内面积，统计口径失之毫厘，全国住房销量的统计结果将谬以千里。　　其次，新规出台后，包括政府有关部门、开发商和房产中介在内的许多相关方面的电脑程序都必须要重新修改，所有的开发商的章程也都要修改。这其中的巨大成本又该由谁买单呢?　　第三，如果按套内面积计价，那在维修基金的使用上公摊部位该如何计算?物业管理费又该按照什么标准缴纳呢?目前在产权交易时很多税费都按建筑面积