西昌城南项目论证报告.doc

PAGE 西昌城南项目论证报告 目 录 前言 项目概况说明 项目SWOT分析 项目定位建议 项目开发步骤构思 主题运营商及重要供应商选择建议 项目管理构思 项目静态投资分析 项目营销方案设计 发展商企业发展战略设计 综述 第一章 前 言 随着我国社会主义市场经济的快速发展，企业的经营行为和经营方式越来越规范和专业，企业的投资行为越来越需要科学的决策。西昌城南房地产开发有限公司作为西昌市一家颇具知名度的综合性房地产开发公司，在西昌的房地产开发界一直有着良好的形象，在西昌百姓心目中也一直有着很好的口碑。但随着公司经营体制的彻底转变及西昌市房地产开发正在发生的结构性调整和从量变到质变的一种深层次变化，传统的房地产开发模式和开发思路已经越来越不适应新的市场形势的需要，城南公司积多年在西昌进行房地产开发的经验，已经具备了整体提升企业经营理念、企业文化和企业发展长期战略的基础和条件，企业今后任何一个房地产项目的开发模式和经营管理方式的确定都要以一种全新的理念来实施。城南房产此次将本项目的全程营销策划工作委托深圳和嘉房地产交易评估有限公司来进行，不仅是看中了深圳和嘉公司在房地产项目总体规划、产品开发、营销策划和经营管理思路等方面所具有的独特优势，更重要的是城南公司的管理者已经将项目开发与企业整体发展战略方针的确立结合起来，眼光已经不局限于眼前的项目，而是更着眼于未来企业的战略扩展和整体竞争实力的提升。在房地产市场已由卖方市场转为买方市场的今天，面对大量的竞争对手和日益成熟的消费者，任何项目的投资方案都必须建立在系统、科学的可行性论证的基础上，以科学方法取代单纯的依靠经验指导，才能寻求到致胜的策略，从而才能减少投资的盲目性。因此，和嘉公司按照一贯秉行的“严谨创造欢乐”原则，着力做到“3＋4”（3即：“做个好房子，卖个好价钱，中间过程省钱” ；4即：“需要、必要、做得到、买得起” ），为此，我们建议本项目从规划前期即以“做个好房子”为指导思想，认真规划设计好项目的每一个细节，特别是要进行好产品的设计和总体规划方案的设计。 经过对项目所在区域的周边环境及相关竞争指标、消费者需求等大量基础性情况的详细市场调查和分析，我们制定出如下与西昌经济发展趋势、房地产开发现状和市场需求走向相吻合的总体策划方案。 第二章 项目概况说明 一、项目背景 西昌位于四川省西南部大凉山腹地，紧邻云贵高原，气候温和，四季如春，素有“月城”之美称，以自然风光、民族风情和现代化的航天旅游著称。西昌市有着丰富的矿产和旅游资源，著名旅游景点有邛海、螺髻山、西昌土林、卫星发射中心等，特别是邛海--螺髻山更被省府列为四川省十大自然风景名胜区之一。 经过多年的建设，特别是成昆铁路和成都--西昌航线的开通、攀西高速公路的修建，西昌交通主体已经建立并发展起来，内外交通极为便利。随着政府的以大开放促大发展的策略和“追赶型、跨越式”发展战略的持续深入贯彻，城市经济取得了稳定、持续、快速的发展，西昌正成为川南的新兴旅游城市。 西昌城南房地产开发有限公司项目位于西昌城南开发新区，濒邻邛海风景区、民族体育馆和民族风情园，是一块高含金量的黄金土地。本项目地块方正、面积适中，适宜打造成西昌市目前一个大型购物、休闲、娱乐、旅游中心及安居型高尚生活社区。 二、项目基本技术指标 项目总占地面积： 74.3亩，49535.81㎡㎡ 项目可建设用地面积：52.1亩，34735.07㎡㎡ 项目建筑总面积： 86800㎡㎡ 商场建筑面积： 36000㎡ 多层住宅建筑面积： 34600㎡ 酒店式公寓建筑面积：16200㎡ 容积率： 2.5 绿化率： 42% 覆盖率： 38% 第三章 项目SWOT分析 在前期市场调查过程中，和嘉公司已经进行了详尽的市场调查总结与分析，这里不再赘述。（详细内容请查阅“市场调查报告”） 一、项目优势（S）分析： ——政府大力支持。西昌政府对城南片区发展十分重视，着力完善城南片区基础设施及配套建设，以实现西昌城市新区建设的快速发展，提升西昌城市整体形象。 ——地理位置优越。本项目处西昌城市新区中心地段，紧靠城市新的重要交通干道航天大道，商业发展前景广阔。 ——自然环境条件好。毗邻市民活动中心民族体育馆、大型旅游和庆典活动场馆民族风情园，并背靠西昌城南的著名旅游名山芦山，风景秀丽、自然环境优越。 ——发展前景广阔。本项目地处西昌城南新区，尚处于大规模开发初期，具有较大升值潜力。 ——交通方便，周边生活和商业配套设施发展很快，已逐渐形成西昌新的城市中心。 ——周边竞争对手，缺陷较多，档次较低，竞争力较弱。 ——项目周边大型商业业态和安居型高尚生活社